Catégorie : Droit immobilier

Les obligations du promoteur dans les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement

Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 2 septembre 2021

Cet article ne concerne que les recours que peuvent exercer les acquéreurs d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à raison d’un retard de livraison, de défauts de conformité, d’isolation phonique ou de vices de construction. Les garanties de bonne fin (autrement dit couvrant le risque lié à un défaut d’achèvement de l’immeuble par le vendeur-promoteur) feront l’objet d’un prochain article.



On peut considérer que le vendeur d’immeuble sur plans voit essentiellement peser sur lui deux grandes obligations :

1°. L’obligation de délivrer dans un certain délai l’immeuble qu’il a préalablement fait édifier et qui doit être conforme;

2°. L’obligation de garantir cet immeuble contre les vices de construction au même titre que les constructeurs.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’obligation de délivrer un immeuble conforme et achevé dans le délai prévu au contrat

Un immeuble pour être délivré (ou plus prosaïquement livré) doit d’abord être achevé.

L’immeuble est réputé achevé lorsqu’il est habitable conformément à sa destination contractuelle ; tout le reste relève de ce que l’on nomme “le parachèvement” et qui est nécessaire à sa livraison.

Sont évidemment nécessaires à l’achèvement : le clos, le couvert, les fluides (eau, gaz et l’électricité), le chauffage et l’aménagement intérieur des locaux (second œuvre).

La notion d’achèvement a une utilité restreinte :

  • elle permet d’exiger le paiement de 95 % du prix de vente ;
  • elle fait courir le délai d’action (cinq ans) de l’acquéreur en nullité de la vente ;
  • elle met fin à la garantie bancaire d’achèvement (ce qui est logique).

L’immeuble achevé, il peut être livré.

Aucun formalisme n’encadre la livraison qui peut prendre la forme d’une simple remise des clés.

La livraison doit être faite dans le délai fixé par le contrat.

Si la livraison est faite avec retard (au regard des stipulations contractuelles), l’acquéreur pourra se prévaloir de cette inexécution contractuelle pour demander réparation du préjudice que ce retard lui cause. Cette indemnisation peut avoir été d’ores et déjà organisée par les parties au moyen d’une clause pénale.

L’indication d’un délai pour délivrer l’immeuble étant un élément essentiel du contrat de vente d’immeuble à construire, son non respect peut permettre à l’acquéreur d’obtenir la résolution du contrat de vente. Il faudra alors justifier d’un retard important.

Il est habituellement stipulé une clause permettant d’allonger le délai de livraison en cas de survenance d’un certain nombre d’évènements tels que des jours d’intempéries, la défaillance d’entreprise, etc. Ces clauses qui libèrent le constructeur de son obligation de livrer l’immeuble dans un certain délai ne sont pas abusives dès lors qu’elles sont conçues de manière raisonnable et limitées dans le temps.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’immeuble livré doit être conforme à la chose promise au contrat (qui doit par ailleurs être l’exacte reprise de celle prévue au contrat de réservation); il ne s’agit donc pas de non-conformités aux règles de l’art mais uniquement au regard des stipulations contractuelles.

La non-conformité peut tenir :

  • soit au fait que l’immeuble livré n’est pas identique à l’immeuble promis dans ses dimensions, ses caractéristiques ou ses équipements (par exemple des surfaces inférieures à celles indiquées sur les plans);
  • soit au fait que manque des prestations ou certaines caractéristiques prévues par le descriptif (par exemple : absence de certains aménagements ou équipements).

A ces non-conformités qui correspondent à la lettre des textes, la jurisprudence a ajouté celles tenant au non respect des normes légales et réglementaires (au sens strict du terme ce qui n’inclut pas à notre sens les règles de l’art) ou encore des prescriptions du permis de construire.

Se pose également l’épineuse question de la non-conformité de l’immeuble livré au regard des documents publicitaires remis à l’acquéreur point sur lequel nous reviendrons dans un prochain article.

S’agissant des non-conformités, le constructeur est en droit de stipuler des clauses lui offrant une certaine liberté pour apporter des modifications à la chose promise. Il s’agira souvent de clauses accordant des tolérances et des marges s’agissant des dimensions de l’immeuble (par exemple une marge d’erreur de 3% pour les surfaces). Ce peut être également la possibilité de remplacer les matériaux prévus par des matériaux de qualité identique ou supérieure. Ces clauses ne doivent toutefois pas créer un déséquilibre significatif au profit du constructeur sous peine d’être réputées non écrites parce qu’abusives.

Précisons que le défaut de contenance de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement est soumis aux articles 1619 et suivants du Code civil qui autorise une marge de 5% (sauf stipulation contraire). En application de ces textes, la différence de superficie ne donne lieu qu’à une diminution du prix au prorata le surface manquante. L’acquéreur ne peut prétendre à aucune autre indemnisation. Il doit par ailleurs agir dans l’année de la livraison.

Comment agir face à un défaut de conformité ?

En principe les défauts de conformité devraient exclusivement relever du droit commun des contrats, qu’ils soient ou non apparents. Pour des raisons logiques (d’un point de vue juridique), la jurisprudence puis le législateur ont distingué les non-conformités cachées lors de la livraison de celles au contraire apparentes.

Seuls les défauts de conformité cachés à la livraison relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle. Les défauts de conformité apparents subissent le même régime que les vices de constructions apparents (v. infra). Ce qui suit ne concerne donc que les non-conformités cachées.

Les défauts de conformité ne relèvent pas des garanties légales dues par les constructeurs (garantie de bon fonctionnement et garantie décennale) mais du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Le délai pour agir est de dix ans à compter de la réception des travaux par le vendeur-promoteur; ce n’est donc pas la livraison qui marque le point de départ du délai pour agir.

Rappelons que ce délai n’est que d’un an s’agissant du défaut de contenance.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Tout défaut de conformité peut être sanctionné ; cela vaut donc pour des défauts mineurs dont la reprise peut être exigée par l’acquéreur avec toutefois désormais la nouvelle limite imposée par la dernière réforme du droit des contrats. Le juge peut en effet refuser l’exécution forcée en cas de « disproportion manifeste » entre le coût de l’exécution et son intérêt pour le créancier.

Si la mise en conformité (ou exécution forcée) s’avère impossible, le contrat pourra être résolu, soit en totalité si le défaut est substantiel et rend l’immeuble impropre à son usage, soit partiellement s’il est mineur. Cette résolution partielle se traduit par une diminution du prix de vente.

Précisons enfin que la signature d’un procès-verbal de livraison sans réserves écrites de l’acquéreur ne prive pas ce dernier d’agir contre le vendeur pour ce qui est des défauts de conformité cachés.

L’obligation de garantie contre les vices de constructions

Aux garanties légales dues par tout constructeur que sont les garanties biennale et décennale, s’ajoute la garantie des vices et défauts de conformité apparents et la garantie d’isolation phonique propres aux vendeurs-promoteurs.

Le vendeur-promoteur doit d’abord garantir les vices de constructions et les défauts de conformité apparents à la réception

L’article 1642-1 du Code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents“.

Cela signifie que le vendeur d’un immeuble à construire est nécessairement tenu de garantir les vices de constructions et des défauts de conformité quand bien même ils seraient apparents lors de la livraison de l’immeuble (toute clause contraire est nulle). C’est là une différence majeure avec le droit commun de la vente qui ne protège l’acquéreur que contre les vices cachés.

Peu importe ici l’expression ou non de réserves dans un éventuel procès-verbal de livraison, cette garantie est due pour tous les vices de constructions et défauts de conformité visibles (pour un profane) lors de la prise de possession de l’immeuble. Et encore faut-il que l’acquéreur ait pleinement conscience de l’ensemble des conséquences résultant du vice de construction ou du défaut de conformité.

Le délai pour agir est lui fixé par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil ; il est d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut-être déchargé des vices de constructions et des défauts de conformité apparents. La livraison suivant le plus souvent une réception sans réserve des travaux, ce délai pour agir sera concrètement d’un an et un mois à compter de la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Peu importe en définitive le moment où le vice de construction ou le défaut de conformité est apparent pourvu que ce soit dans le délai d’un an et un mois.

S’agissant des sanctions, l’acquéreur peut exercer à son choix l’action rédhibitoire (résolution de la vente) ou l’action estimatoire (réduction du prix). Toutefois, le vendeur-promoteur peut échapper à toute sanction s’il s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Le vendeur-promoteur doit ensuite garantir l’acquéreur contre les défauts d’isolation phonique.

Aux termes de l’article L. 111-11 du Code de la construction et de l’habitation, « le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité [aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique] pendant un an à compter de sa prise de possession ».

Le délai d’un an pour agir est court. Aussi la Cour de cassation admet-elle que l’acquéreur puisse également agir dans le délai d’épreuve de la garantie décennale (dix ans) dès lors que le ou les défauts d’isolation phonique sont tels qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination. Certaines décisions ont également admis des actions fondées sur un défaut de conformité aux qualités acoustiques promises par le vendeur-promoteur.

Le vendeur-promoteur, réputé constructeur, doit enfin garantir l’acquéreur pour les vices de construction relevant des garanties biennale et décennale.

Aux termes des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, envers les acquéreurs à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du Code civil.

Sur ces deux garanties nous vous renvoyons à notre article sur la responsabilité contractuelle et les garanties légales des constructeurs.

Ainsi l’acquéreur d’un immeuble à construire bénéficie-t-il de la garantie décennale et de la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement). En revanche il ne bénéfice pas de la garantie de parfait achèvement.

Il bénéfice également de la responsabilité contractuelle “résiduelle” (ou théorie des dommages intermédiaires) pour tous les dommages n’entrant pas dans le champ d’application de l’une ou l’autre de deux garanties légales. C’est par exemple le cas des dommages purement esthétiques comme des microfissures en façade. En revanche la mise en œuvre de cette responsabilité est particulièrement difficile puisqu’elle suppose de rapporter la preuve d’une faute du vendeur-promoteur qui est nécessairement distincte de la faute constructive commise par l’entreprise qui a réalisé l’ouvrage défectueux.

On ne peut par prescription acquérir le droit de faire passer ses eaux usées par le fonds voisin

Alors que rien ne l’y autorise expressément, il arrive que le propriétaire d’un fonds passe par celui de son voisin pour raccorder l’évacuation des eaux usées de son habitation au réseau public.

Ce propriétaire peut-il opposer à son voisin qui exige la suppression de la canalisation empiétant sur son fonds la prescription acquisitive ?

Censurant la Cour d’appel de PARIS, la Cour de cassation rappelle que seule les servitudes continues, apparentes ou non apparentes, peuvent s’acquérir par prescription. Or une servitude est discontinue lors que pour être exercée elle a besoin du fait actuel de l’homme, c’est à dire d’une action qui sans laquelle elle n’existe pas.

La Cour de cassation, retenant que la circulation des eaux usées implique une intervention renouvelée du propriétaire du fonds d’où part les canalisations, rejette toute possibilité d’acquérir une servitude de passage des eaux usées. Dès lors, le voisin peut exiger la suppression des canalisations qui passe par sa propriété.

Cass., civ. 3ème, 17 juin 2021, n° 20-19968

La clause résolutoire des baux commerciaux face au COVD-19

La période de confinement écoulée a mis à rude épreuve les trésoreries parfois exsangues de nombre de commerçants. Certains bailleurs ont pu être tentés, appliquant strictement les stipulations du bail commercial, de mettre en œuvre la très classique clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers/et ou charges.

Le législateur a rapidement mis en place deux dispositifs pour prévenir cette menace :
– un dispositif spécial destiné à protéger sine die certains locataires des conséquences d’un défaut de paiement des loyers et/ou charges durant la période de confinement et légèrement au-delà ; ce dispositif a des conséquences encore actuelles ;
– un dispositif général (c’est-à-dire au-delà de la seule matière des baux commerciaux) venant retarder les effets de la clause résolutoire dès lors que le commandement la visant avait été signifié durant la période juridiquement protégée.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Le dispositif spécial issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

Il existe des mesures spécifiques aux baux commerciaux ; elles résultent des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Ces dispositions ne bénéficient qu’aux entreprises cumulant ces deux critères :
– moins de 10 salariés (hors filiale) ;
– un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 1.000.000 euros ;
ne peuvent encourir de :
– pénalités financières ;
– intérêts de retard ;
– dommages et intérêts ;
– astreinte d’exécution de clause résolutoire;
– clause pénale ;
– activation des garanties ou cautions
en raison d’un défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux et pour la période du 12 mars au 10 septembre 2020.

Le dispositif légal ne prévoit aucune limite de durée : aucune des sanctions visées ne pourra être prise à quelque moment que se soit.

En revanche, si le dispositif interdit de se prévaloir par exemple de la clause résolutoire pour une dette de loyers et/ou de charges afférente à la période concernée, il n’interdit pas au bailleur d’agir en paiement des sommes dues.

Toute clause contraire est réputée non écrite.

Le dispositif plus général issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

L’article 2, alinéa 1er, de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 dispose que “tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois”.

Ces dispositions ont pour effet de neutraliser la clause résolutoire pour une période courant du 12 mars au 23 juin 2020. Passé cette seconde date, le délai imparti au locataire pour régler les causes du commandement recommence à courir. Il reste l’hypothèse particulière du commandement qui a été déliré avant le 23 juin mais dont le délai imparti pour payer les charges et loyers n’a pas expiré au 23 juin 2020 à minuit. Dans ce cas, si l’on suit la lettre du texte, le délai imparti ne s’est pas trouvé suspendu et on ne fait donc pas application du dispositif protecteur. Reste à savoir comment cette difficulté que le législateur ne semble pas avoir vu sera appréhendée par les juges.

Devoir de conseil de l’agent immobilier

Si l’agent immobilier a un devoir d’investigation, d’information et de conseil envers son mandant s’agissant de l’adaptation du bien à la réalisation de son projet, sa responsabilité ne peut pas être engagée vis-à-vis d’une association qui s’est portée acquéreur d’une maison à usage d’habitation, se déclarant vouloir l’occuper conformément à sa destination, alors qu’elle le destinait à un usage professionnel prohibé par le plan d’occupation des sols.

Cass. civ. 1ère, 29 mars 2017, n° 15-50102

Le non-respect des règles de forme du mandat de vente immobilière ne peut être invoqué que par le mandant (“le vendeur”)

Le non-respect des règles de forme de la Loi HOGUET était jusqu’à présent pour la Cour de cassation sanctionné par une nullité absolue ce qui permettait à un tiers au contrat (en l’espèce le locataire d’un bien immobilier) de se prévaloir des irrégularités formelles du mandat de vente immobilière (comme l’absence d’indication du numéro de mandat; voir notre article sur les conditions de validité du mandat de vente immobilière) pour obtenir la nullité de la convention.

La réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016 a conduit la Cour de cassation à adopter une solution contraire. L’article 1179 nouveau du Code civil dispose désormais que “la nullité est absolue lorsque la règle de droit violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général” et qu’elle est donc “relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé“. Considérant que les dispositions de la Loi HOGUET ont pour objet la protection des intérêts particuliers des clients de l’agent immobilier, la Cour de cassation juge que seul le mandant (“le vendeur”) peut invoquer la nullité du contrat et non un tiers quand bien même il y a aurait un intérêt.

Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20411

Copropriété : Ordre du jour de l’assemblée générale convoquée à l’initiative de copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires est en principe convoquée à l’initiative du syndic. Elle peut l’être également à la demande du conseil syndical ou encore par un ou plusieurs copropriétaires à condition qu’ils représentent au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf disposition plus favorable du règlement de copropriété). Ce sont là les dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967).

Dans ce cas, le conseil syndical ou les copropriétaires requérants adressent au syndic la liste des questions qu’ils demandent à voir inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

La question s’est posée de savoir si dans l’hypothèse d’une convocation à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, le syndic pouvait compléter cet ordre du jour par d’autres questions. La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 22 juin 2017 (Cass. civ. 3ème, 22 juin 2017, n° 16-22073).

La solution nous paraît devoir être identique s’agissant de la convocation d’une assemblé générale extraordinaire à la requête du conseil syndical.

Quel est le point de départ de l’indemnité d’occupation due par le débiteur saisi dont l’immeuble à été vendu aux enchères ?

L’adjudication de l’immeuble emporte immédiatement vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire (article L. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution). Rappelons qu’il est dès lors vivement recommandé de faire immédiatement assurer le bien sans attendre l’expiration du délai de dix jours pour former une surenchère de 10%.

Autre effet de ce transfert immédiat de propriété, le débiteur saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication. C’est donc à compter dudit prononcé qu’il est tenu de payer à l’adjudicataire une indemnité d’occupation. C’est ce que vient très logiquement de rappeler la Cour de cassation.

Attention, cela ne vaut que pour le propriétaire du bien et non pour un locataire dont le contrat va “survivre” à la vente judiciaire et se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire du bien.

Cass. civ. 2ème, 6 juin 2019, n° 18-12353.

Réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019

L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été adoptée le 30 octobre 2019 et publiée au Journal officiel le 31 octobre 2019. Les dispositions nouvelles issues de ce texte sont entrées en vigueur le 1er juin 2020 à l’exception de celles relatives à la carence du syndic, à la résiliation de son contrat et, pour les petites copropriétés, de la règlementation applicable à la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quelles sont les principales nouveautés ?

Le champ d’application du statut de la copropriété

Le champ d’application du statut de la copropriété (article 1er de la Loi du 10 juillet 1965) s’applique désormais impérativement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ne sont désormais régis par le statut de la copropriété qu’à défaut de convention y dérogeant expressément (et sous réserve de constituer une personne morale suffisamment structurée pour en assurer la gestion).

L’objet du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit son objet étendu à “l’amélioration de l’immeuble” (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité précisée et étendue: “Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires” (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).

L’action en justice contre le syndic

Désormais, “en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires(article 15 de la Loi du 10 juillet 1965). Cette délégation doit être donnée à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. A défaut de conseil syndical, “cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires(article 15 de la Loi du 10 juillet 1965)

La révocation du syndic ou sa démission

S’agissant de la révocation du mandat de syndic ou de sa démission, l’ordonnance du 30 octobre 2019 en précise les modalités et ajoute à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 la disposition suivante : “Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (conformément au droit commun des contrats).

La désignation et la rémunération du syndic

Le conseil syndical, sauf dispense de l’assemble générale des copropriétaires, est tenu de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965). Quant au syndic, il encourt désormais des pénalités de retard lorsqu’il ne transmet pas en temps utile les documents demandés par le conseil syndical (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 encadre davantage encore la rémunération du syndic tant s’agissant de sa mission que des prestations supplémentaires qu’il peut être conduit à servir : “La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État” (article 18-1 A de la Loi du 10 juillet 1965).

La rémunération du syndic pour l’exercice de sa mission doit donc à la fois être fixée forfaitairement et exclusivement de tout autre prestation. Les missions complémentaires du syndic doivent en effet faire l’objet d’un contrat distinct. Quant au projet de contrat du syndic, il doit être accompagné d’une fiche d’information sur les prix et les prestations proposées (selon un modèle fixé par arrêté). Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Les obligations du syndic sortant

L’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose désormais qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Le syndic sortant doit également remettre, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

La désignation des membres du conseil syndical

L’ordonnance du 30 octobre 2019 élargit la liste des personnes parmi lesquelles les membres du conseil syndical peuvent être désignés. Il s’agit désormais : des copropriétaires, de leurs ascendants ou descendants, des associés, des accédants ou acquéreurs à terme, de leurs conjoints, des partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, de leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965).

La délégation de pouvoir accordée au conseil syndical

Désormais, l’assemblée générale des copropriétaires (lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres), peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (la majorité dite “de l’article 24”) (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.” (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs (article 21-2 de la Loi du 10 juillet 1985).

La délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale (article 21-3 de la Loi du 10 juillet 1985).

Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile (article 21-4 de la Loi du 10 juillet 1985).

Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

Le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes; il établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’assemblée générale des copropriétaires

Dans l’hypothèse d’un démembrement du droit de propriété, “le copropriétaire” est représenté par le nu-propriétaire et non par l’usufruitier (à défaut d’accord contraire entre eux) (article 23 de la Loi du 10 juillet 2019). En cas de désaccord entre plusieurs nus-propriétaires, c’est le Président du Tribunal judiciaire qui désigne lequel représentera “la pleine-propriété” (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 vient encadrer le vote par correspondance rendu possible par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite “Loi ELAN”) (article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1985 et article 24 de la Loi du 10 juillet 1985).

Tout copropriétaire peut désormais solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1985).

Jusqu’à présent, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet recueillait au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée pouvait procéder à un second vote à la majorité prévue à l’article 24. Cette passerelle est étendue à tous les votes (article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

La loi fait revivre l’article 26-1 de la Loi du 10 juillet 2015 et qui avait été abrogé par Loi du 13 juillet 2006 : “Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.“.

Les travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire

Désormais, un copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25-2 de la Loi du 10 juillet 1965). A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage. L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Les travaux d’intérêt collectif affectant les parties privatives

La loi nouvelle dispose désormais qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965). Il ne s’agit donc plus des seuls travaux listés aux articles 24, 25 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965.

Toutefois la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965).

Quelle responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ?

La responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ne peut être qu’extracontractuelle puisqu’il ne lui est pas contractuellement lié (c’est le vendeur qui commande le diagnostic).

Mais de quel préjudice le diagnostiqueur est-il responsable en cas de diagnostic erroné ? Doit-il indemniser l’acquéreur du coût des travaux nécessaires pour que le bien vendu présente la qualité indiquée à tort (isolation thermique, assainissement conforme, etc.) ou d’une somme représentant la diminution de valeur du bien à raison de la “perte” de la qualité voulue ? Et dans cette dernière hypothèse, s’agit-il d’indemniser pleinement cette perte de valeur ou faut-il raisonner en termes de perte de chance d’acheter à un prix inférieur ?

A propos d’une erreur de diagnostic sur la qualité énergétique d’un bien, la Cour de cassation a retenu la solution la moins favorable à l’acquéreur, celle de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Cass. civ. 3ème, 21 novembre 2019, n° 18-23251.

Attention toutefois à ne pas considérer ce principe comme acquis, la Cour de cassation ayant pu adopter par le passé des solutions contraires. Ainsi pour un immeuble atteint par des insectes xylophages, la Haute Juridiction avait jugé que le diagnostiqueur devait supporter le coût des travaux de remise en état de l’immeuble faute d’avoir établi dans son rapport leur présence.

Ce qui est, sur le plan du raisonnement, intéressant dans l’arrêt commenté, c’est que la Cour de cassation retient la notion de perte de chance au motif que le diagnostic n’a qu’un caractère informatif : il guide l’acquéreur dans son choix d’acheter ou de ne pas acheter à tel ou tel prix.

Non-conformité à sa destination d’un garage faute d’alimentation électrique

Le garage livré par le vendeur en l’état futur d’un immeuble doit avoir une alimentation électrique en l’absence de laquelle il n’est pas conforme à sa destination, ce qui constitue un vice de construction dont l’acquéreur peut se prévaloir à l’encontre du promoteur. Peu importe que l’alimentation électrique ne soit pas prévue dans les stipulations contractuelles.

Cass. civ. 3ème, 23 février 2017, n° 15-26974.