Il est usuel de stipuler dans les contrats de vente immobilière une clause excluant la garantie des vices cachés. Seule la mauvaise foi du vendeur peut faire échec à cette clause particulièrement défavorable à l’acquéreur.
Le vendeur de mauvaise foi est celui qui, connaissant le vice, s’est abstenu d’en révéler l’existence à son cocontractant. Tout vendeur professionnel est réputé connaître les vices cachés affectant la chose vendue. Il ne peut donc se prévaloir de cette clause qui ne protège que le vendeur non-professionnel en obligeant l’acquéreur à faire la preuve de sa mauvaise foi.
Dans certaines circonstances, le vendeur non-professionnel de l’immobilier peut perdre le bénéficie de ce “totem d’immunité” sans que l’acquéreur ait à démontrer qu’il avait connaissance de l’existence du vice caché affectant l’immeuble vendu. C’est notamment le cas lorsque le vendeur a réalisé lui-même les travaux (v. par exemple en ce sens : Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 19 octobre 2023, n° 22-15.536).