Auteur/autrice : Jean-Marin LEROUX-QUETEL

Avocat associé, Docteur en droit

Les obligations du promoteur dans les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement

Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 2 septembre 2021

Cet article ne concerne que les recours que peuvent exercer les acquéreurs d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à raison d’un retard de livraison, de défauts de conformité, d’isolation phonique ou de vices de construction. Les garanties de bonne fin (autrement dit couvrant le risque lié à un défaut d’achèvement de l’immeuble par le vendeur-promoteur) feront l’objet d’un prochain article.



On peut considérer que le vendeur d’immeuble sur plans voit essentiellement peser sur lui deux grandes obligations :

1°. L’obligation de délivrer dans un certain délai l’immeuble qu’il a préalablement fait édifier et qui doit être conforme;

2°. L’obligation de garantir cet immeuble contre les vices de construction au même titre que les constructeurs.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’obligation de délivrer un immeuble conforme et achevé dans le délai prévu au contrat

Un immeuble pour être délivré (ou plus prosaïquement livré) doit d’abord être achevé.

L’immeuble est réputé achevé lorsqu’il est habitable conformément à sa destination contractuelle ; tout le reste relève de ce que l’on nomme “le parachèvement” et qui est nécessaire à sa livraison.

Sont évidemment nécessaires à l’achèvement : le clos, le couvert, les fluides (eau, gaz et l’électricité), le chauffage et l’aménagement intérieur des locaux (second œuvre).

La notion d’achèvement a une utilité restreinte :

  • elle permet d’exiger le paiement de 95 % du prix de vente ;
  • elle fait courir le délai d’action (cinq ans) de l’acquéreur en nullité de la vente ;
  • elle met fin à la garantie bancaire d’achèvement (ce qui est logique).

L’immeuble achevé, il peut être livré.

Aucun formalisme n’encadre la livraison qui peut prendre la forme d’une simple remise des clés.

La livraison doit être faite dans le délai fixé par le contrat.

Si la livraison est faite avec retard (au regard des stipulations contractuelles), l’acquéreur pourra se prévaloir de cette inexécution contractuelle pour demander réparation du préjudice que ce retard lui cause. Cette indemnisation peut avoir été d’ores et déjà organisée par les parties au moyen d’une clause pénale.

L’indication d’un délai pour délivrer l’immeuble étant un élément essentiel du contrat de vente d’immeuble à construire, son non respect peut permettre à l’acquéreur d’obtenir la résolution du contrat de vente. Il faudra alors justifier d’un retard important.

Il est habituellement stipulé une clause permettant d’allonger le délai de livraison en cas de survenance d’un certain nombre d’évènements tels que des jours d’intempéries, la défaillance d’entreprise, etc. Ces clauses qui libèrent le constructeur de son obligation de livrer l’immeuble dans un certain délai ne sont pas abusives dès lors qu’elles sont conçues de manière raisonnable et limitées dans le temps.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’immeuble livré doit être conforme à la chose promise au contrat (qui doit par ailleurs être l’exacte reprise de celle prévue au contrat de réservation); il ne s’agit donc pas de non-conformités aux règles de l’art mais uniquement au regard des stipulations contractuelles.

La non-conformité peut tenir :

  • soit au fait que l’immeuble livré n’est pas identique à l’immeuble promis dans ses dimensions, ses caractéristiques ou ses équipements (par exemple des surfaces inférieures à celles indiquées sur les plans);
  • soit au fait que manque des prestations ou certaines caractéristiques prévues par le descriptif (par exemple : absence de certains aménagements ou équipements).

A ces non-conformités qui correspondent à la lettre des textes, la jurisprudence a ajouté celles tenant au non respect des normes légales et réglementaires (au sens strict du terme ce qui n’inclut pas à notre sens les règles de l’art) ou encore des prescriptions du permis de construire.

Se pose également l’épineuse question de la non-conformité de l’immeuble livré au regard des documents publicitaires remis à l’acquéreur point sur lequel nous reviendrons dans un prochain article.

S’agissant des non-conformités, le constructeur est en droit de stipuler des clauses lui offrant une certaine liberté pour apporter des modifications à la chose promise. Il s’agira souvent de clauses accordant des tolérances et des marges s’agissant des dimensions de l’immeuble (par exemple une marge d’erreur de 3% pour les surfaces). Ce peut être également la possibilité de remplacer les matériaux prévus par des matériaux de qualité identique ou supérieure. Ces clauses ne doivent toutefois pas créer un déséquilibre significatif au profit du constructeur sous peine d’être réputées non écrites parce qu’abusives.

Précisons que le défaut de contenance de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement est soumis aux articles 1619 et suivants du Code civil qui autorise une marge de 5% (sauf stipulation contraire). En application de ces textes, la différence de superficie ne donne lieu qu’à une diminution du prix au prorata le surface manquante. L’acquéreur ne peut prétendre à aucune autre indemnisation. Il doit par ailleurs agir dans l’année de la livraison.

Comment agir face à un défaut de conformité ?

En principe les défauts de conformité devraient exclusivement relever du droit commun des contrats, qu’ils soient ou non apparents. Pour des raisons logiques (d’un point de vue juridique), la jurisprudence puis le législateur ont distingué les non-conformités cachées lors de la livraison de celles au contraire apparentes.

Seuls les défauts de conformité cachés à la livraison relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle. Les défauts de conformité apparents subissent le même régime que les vices de constructions apparents (v. infra). Ce qui suit ne concerne donc que les non-conformités cachées.

Les défauts de conformité ne relèvent pas des garanties légales dues par les constructeurs (garantie de bon fonctionnement et garantie décennale) mais du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Le délai pour agir est de dix ans à compter de la réception des travaux par le vendeur-promoteur; ce n’est donc pas la livraison qui marque le point de départ du délai pour agir.

Rappelons que ce délai n’est que d’un an s’agissant du défaut de contenance.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Tout défaut de conformité peut être sanctionné ; cela vaut donc pour des défauts mineurs dont la reprise peut être exigée par l’acquéreur avec toutefois désormais la nouvelle limite imposée par la dernière réforme du droit des contrats. Le juge peut en effet refuser l’exécution forcée en cas de « disproportion manifeste » entre le coût de l’exécution et son intérêt pour le créancier.

Si la mise en conformité (ou exécution forcée) s’avère impossible, le contrat pourra être résolu, soit en totalité si le défaut est substantiel et rend l’immeuble impropre à son usage, soit partiellement s’il est mineur. Cette résolution partielle se traduit par une diminution du prix de vente.

Précisons enfin que la signature d’un procès-verbal de livraison sans réserves écrites de l’acquéreur ne prive pas ce dernier d’agir contre le vendeur pour ce qui est des défauts de conformité cachés.

L’obligation de garantie contre les vices de constructions

Aux garanties légales dues par tout constructeur que sont les garanties biennale et décennale, s’ajoute la garantie des vices et défauts de conformité apparents et la garantie d’isolation phonique propres aux vendeurs-promoteurs.

Le vendeur-promoteur doit d’abord garantir les vices de constructions et les défauts de conformité apparents à la réception

L’article 1642-1 du Code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents“.

Cela signifie que le vendeur d’un immeuble à construire est nécessairement tenu de garantir les vices de constructions et des défauts de conformité quand bien même ils seraient apparents lors de la livraison de l’immeuble (toute clause contraire est nulle). C’est là une différence majeure avec le droit commun de la vente qui ne protège l’acquéreur que contre les vices cachés.

Peu importe ici l’expression ou non de réserves dans un éventuel procès-verbal de livraison, cette garantie est due pour tous les vices de constructions et défauts de conformité visibles (pour un profane) lors de la prise de possession de l’immeuble. Et encore faut-il que l’acquéreur ait pleinement conscience de l’ensemble des conséquences résultant du vice de construction ou du défaut de conformité.

Le délai pour agir est lui fixé par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil ; il est d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut-être déchargé des vices de constructions et des défauts de conformité apparents. La livraison suivant le plus souvent une réception sans réserve des travaux, ce délai pour agir sera concrètement d’un an et un mois à compter de la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Peu importe en définitive le moment où le vice de construction ou le défaut de conformité est apparent pourvu que ce soit dans le délai d’un an et un mois.

S’agissant des sanctions, l’acquéreur peut exercer à son choix l’action rédhibitoire (résolution de la vente) ou l’action estimatoire (réduction du prix). Toutefois, le vendeur-promoteur peut échapper à toute sanction s’il s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Le vendeur-promoteur doit ensuite garantir l’acquéreur contre les défauts d’isolation phonique.

Aux termes de l’article L. 111-11 du Code de la construction et de l’habitation, « le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité [aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique] pendant un an à compter de sa prise de possession ».

Le délai d’un an pour agir est court. Aussi la Cour de cassation admet-elle que l’acquéreur puisse également agir dans le délai d’épreuve de la garantie décennale (dix ans) dès lors que le ou les défauts d’isolation phonique sont tels qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination. Certaines décisions ont également admis des actions fondées sur un défaut de conformité aux qualités acoustiques promises par le vendeur-promoteur.

Le vendeur-promoteur, réputé constructeur, doit enfin garantir l’acquéreur pour les vices de construction relevant des garanties biennale et décennale.

Aux termes des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, envers les acquéreurs à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du Code civil.

Sur ces deux garanties nous vous renvoyons à notre article sur la responsabilité contractuelle et les garanties légales des constructeurs.

Ainsi l’acquéreur d’un immeuble à construire bénéficie-t-il de la garantie décennale et de la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement). En revanche il ne bénéfice pas de la garantie de parfait achèvement.

Il bénéfice également de la responsabilité contractuelle “résiduelle” (ou théorie des dommages intermédiaires) pour tous les dommages n’entrant pas dans le champ d’application de l’une ou l’autre de deux garanties légales. C’est par exemple le cas des dommages purement esthétiques comme des microfissures en façade. En revanche la mise en œuvre de cette responsabilité est particulièrement difficile puisqu’elle suppose de rapporter la preuve d’une faute du vendeur-promoteur qui est nécessairement distincte de la faute constructive commise par l’entreprise qui a réalisé l’ouvrage défectueux.

On ne peut par prescription acquérir le droit de faire passer ses eaux usées par le fonds voisin

Alors que rien ne l’y autorise expressément, il arrive que le propriétaire d’un fonds passe par celui de son voisin pour raccorder l’évacuation des eaux usées de son habitation au réseau public.

Ce propriétaire peut-il opposer à son voisin qui exige la suppression de la canalisation empiétant sur son fonds la prescription acquisitive ?

Censurant la Cour d’appel de PARIS, la Cour de cassation rappelle que seule les servitudes continues, apparentes ou non apparentes, peuvent s’acquérir par prescription. Or une servitude est discontinue lors que pour être exercée elle a besoin du fait actuel de l’homme, c’est à dire d’une action qui sans laquelle elle n’existe pas.

La Cour de cassation, retenant que la circulation des eaux usées implique une intervention renouvelée du propriétaire du fonds d’où part les canalisations, rejette toute possibilité d’acquérir une servitude de passage des eaux usées. Dès lors, le voisin peut exiger la suppression des canalisations qui passe par sa propriété.

Cass., civ. 3ème, 17 juin 2021, n° 20-19968

Droit à l’image d’un enfant mineur et autorité parentale

La protection de la personnalité du mineur appartient aux père et mère exerçant l’autorité parentale.

Il leur est ainsi possible d’agir en justice contre ceux qui porteraient atteinte aux droits de la personnalité de l’enfant (droit à l’image, droit au respect de la vie privée, etc.).

Les décisions relatives à la personnalité du mineur doivent être en principe prises par les deux parents – et non l’un des deux – dans le cadre d’un exercice en commun de l’autorité parentale sauf à considérer qu’il s’agit d’un acte usuel de la vie courante (par exemple la prise de vue et la diffusion d’images dans le seul cadre de l’établissement scolaire).

La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 11 septembre 2003, a ainsi considéré que le passage de l’enfant à la télévision n’est pas un acte usuel et nécessite donc l’accord des deux parents. Il en sera a fortiori de même s’agissant de l’exploitation commerciale de l’image d’un enfant mineur.

Enfin, seuls les parents peuvent autoriser la divulgation d’une photographie de leur enfant mineur ; l’autorisation donnée par ce dernier est donc insuffisante. En revanche, la Cour de cassation a jugé qu’un un enfant pouvait légitimement s’opposer à la diffusion d’images portant atteinte à son intimité personnelle quand bien ses parents avaient autorisé ladite diffusion.

La dissolution du PACS

Mise à jour du 21 juin 2021

Aux termes des dispositions de l’article 515-7 du Code civil, le PACS prend fin :

  • en cas de décès de l’un des deux partenaires ;
  • en cas de mariage de l’un ou des deux partenaires ;
  • à la demande de l’un ou des deux partenaires.

Il peut également prendre fin par la mise sous tutelle d’un des partenaires (article 506-1 du Code civil).

Que faire en cas de décès ou de mariage ?

En cas de la mariage ou de décès, la dissolution du PACS est automatique. L’officier d’état civil procèdera d’office à la dissolution du PACS et en informera le ou les partenaires.

Lorsqu’un seul des partenaires souhaite mettre fin au PACS, il doit s’adresser à un huissier de justice.

Le partenaire qui souhaite rompre le PACS unilatéralement n’a pas besoin de fournir de raisons pour y procéder. Sa décision s’impose à son l’autre partenaire.

L’huissier de justice informera le partenaire.

L’huissier de justice accomplira ensuite les formalités selon le lieu d’enregistrement du PACS : mairie, notaire ou consulat.

L’autorité correspondante enregistra la dissolution, en informe les partenaires et leurs mairies de naissance pour que mention en soit portée sur leurs actes de naissance.

Lorsque les deux partenaires sont d’accord pour dissoudre le PACS, il faut distinguer selon que le PACS a été enregistré avant ou après le 1er janvier 2017.

Après le 1er novembre 2017 :

Les partenaires remplissent le formulaire ci-dessous et joignent pour chacun d’eux une copie de sa pièce d’identité.

Formulaire CERFA | Notice explicative

Le formulaire et les pièces jointes sont adressés (ou remis) à l’autorité qui a enregistré le PACS : mairie, notaire ou consulat. Dans le cadre d’une remise, les deux partenaires doivent être présents.

La mairie, le notaire ou le consulat procède à l’enregistrement de la dissolution du PACS et il informe les mairies de naissance des partenaires. La dissolution du PACS est mentionnée en marge de l’acte de naissance de chaque partenaire. Lorsque l’un des partenaires est né à l’étranger et est étranger, la mention de la dissolution est inscrite sur le registre du service central d’état civil du ministère des affaires étrangères.

La mairie, le notaire ou le consulat adresse aux partenaires, par courrier, une confirmation d’enregistrement.

Après le 1er novembre 2017 :

Il s’agit des PACS enregistrés par les Tribunaux d’instance.

Il convient alors pour ces PACS de s’adresser à la mairie de la ville où se situait le tribunal. Par exemple, si le PACS a été enregistré par le Tribunal d’instance de CAEN, le formulaire devra être adressé à la Mairie de CAEN.

La procédure est la même que celle exposée précédemment.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Quand la dissolution du PACS prendra-t-elle effet ?

La dissolution du PACS prendra effet entre les partenaires au jour de l’enregistrement de la dissolution. Elle ne sera opposable aux tiers qu’à compter de sa mention en marge des actes de naissances des deux partenaires.

Que faire en cas de désaccord sur les conséquences de la rupture ?

En cas de désaccord sur les conséquences patrimoniales de la rupture, les partenaires peuvent saisir le juge aux affaires familiales.

Les désaccords relatifs aux enfants (lieu de résidence, pension alimentaire, etc.) sont également de la compétence du juge aux affaires familiales.

Vol à l’hôtel : qui est responsable ?

Si lors de votre séjour à l’hôtel, vous subissez un vol, l’hôtelier est responsable de plein droit (articles 1952, 1953 et 1954 du Code civil). En d’autres termes, vous n’avez pas à prouver qu’il a commis une faute.

L’hôtelier devra alors vous verser des dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels et immatériels résultant du vol de vos biens que ces biens soient des vêtements, des bagages, des bijoux ou encore le véhicule stationné sur le parking de l’hôtel (ou encore son contenu).

Toutefois cette indemnisation sera plafonnée à cent fois le prix de location de l’hébergement par journée (sauf disposition contraire dans le contrat de location) et seulement cinquante fois pour les objets contenus dans les véhicules.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Il est toutefois possible de ne pas subir cette limite de garantie à condition de rapporter la preuve :

– d’un dépôt entre les mains de l’hôtelier des biens volés (par exemple la remise de bijoux pour qu’ils soient conservés dans le coffre-fort de l’hôtel) ;

– d’un refus de l’hôtelier de se voir confier la garde des effets volés ;

– d’une faute de l’hôtelier ou d’une personne dont il doit répondre (son personnel ou ses sous-traitants).

Les pancartes apposées par certains hôteliers visant à dégager leur responsabilité en cas de vol des objets lorsqu’ils n’ont pas été déposés dans le coffre n’ont donc aucun fondement juridique.

La preuve pourra être rapportée par tous moyens dès lors qu’il s’agit de prouver contre un commerçant.

Responsabilité de plein droit et liberté de la preuve contre un commerçant sont les deux principes que vient de rappeler la Cour de cassation.

Cass. civ. 1ère, 23 septembre 2020, n° 19-11443.

Précisions enfin que l’hôtelier peut s’exonérer de sa responsabilité s’il démontre avoir subi un évènement présentant les caractéristiques de la force majeure.

Le sous-traitant doit informer le maître d’ouvrage de l’impropriété à sa destination du parquet choisi par ce dernier

Le maître d’ouvrage a fait le choix d’un parquet dont la pose a été sous-traitée par une entreprise choisie par le constructeur. Le parquet se détériore rapidement faute d’être adapté à sa destination. Le maître d’ouvrage agit directement contre le sous-traitant engageant sa responsabilité contractuelle (ne pouvant bénéficier des garanties légales dues par le seul constructeur). La Cour de cassation retient, sans grande surprise, que le sous-traitant a manqué à son devoir d’information en ne déconseillant pas au maître d’ouvrage l’emploi d’un parquet inadapté au lieu de vie considéré. Le sous-traitant doit en effet veiller à fournir au maître d’ouvrage toutes les informations utiles relatives à ses choix constructifs (dès lors qu’elles concernent les travaux dont il a la charge) sans pouvoir se décharger sur l’entreprise donneuse d’ordre.

Cass. civ. 3ème, 15 avril 2021, n° 19-25748.

Une société civile immobilière ne peut consentir une hypothèque en garantie de la dette de l’un de ses associés

Le gérant (et associé) d’une société civile immobilière fait consentir à cette dernière une hypothèque en garantie de ses propres dettes. La possibilité de constituer cette sûreté était expressément prévue dans les statuts de la société civile immobilière dont l’objet premier reste toutefois l’acquisition et la gestion de l’immeuble objet de la garantie.

La Cour de cassation a jugé qu’une telle sûreté était nulle comme contraire à l’intérêt social : la société civile immobilière n’a en effet aucun intérêt à garantir les dettes de son gérant mais en plus une telle garantie menace son existence même puisque cette dernière dépend du maintien de l’immeuble donné en garantie dans son patrimoine.

Cass. com., 6 janvier 2021: n° 19-15.299

Rappel sur la validité de la clause de déchéance de garantie pour déclaration tardive à l’assureur

Aux termes des dispositions de l’article L. 113-2, 4° du Code des assurances, l’assuré à l’obligation de “donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur“. Ce même texte fixe un délai minimum de cinq jours ouvrés (deux en matière de vol) qui est en pratique le délai retenu par la plupart des assureurs.

Le non-respect de ce délai ne sera sanctionné que si le contrat d’assurance le prévoit expressément. Cette sanction est de la déchéance de garantie. Elle n’est toutefois possible qu’à condition que l’assureur établisse que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Ce sera par exemple le cas toutes les fois où l’assureur pourra apporter la preuve qu’il a été dans l’impossibilité de prendre des mesures conservatoires pour réduire le préjudice de l’assuré.

Bien évidemment, une telle clause ne sera licite que si elle stipule un délai égal ou supérieur au délai minimum fixé par la loi. A défaut, elle sera réputée non écrite. C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 janvier 2021.

Rappelons enfin que cette clause ne concerne que les rapports entre l’assureur et l’assuré ; elle est inopposable au tiers victime qui agit directement contre l’assureur.

Cass. 2ème civ., 21 janvier 2021, n° 19-13.347

Crédit à la consommation : la preuve de la remise du bon de rétractation, un arrêt de la Cour de cassation très favorable à l’emprunteur

Pour permettre à l’emprunteur qui souscrit un crédit à la consommation d’exercer son droit de rétractation, l’article L. 312-21 du Code de la consommation impose (à peine de nullité) à l’établissement bancaire que lui soit remis “un formulaire détachable (…) joint à son exemplaire du contrat de crédit“.

Pour rapporter la preuve que les prêteurs ont satisfait cette obligation, les contrats de crédit à la consommation stipulent que le consommateur reconnaît avoir reçu le formulaire nécessaire à l’exercice de son droit de rétractation.

La Cour de cassation vient de rendre sur ce point une décision importante et favorable au consommateur puisqu’elle juge que cette seule indication dans le contrat n’est pas suffisante pour rapporter cette preuve et qu’il appartient à l’établissement de crédit, en cas de contestation, de la compléter un avec un ou plusieurs autres éléments, ce qui sera en pratique difficile voire impossible sauf à ce que l’exemplaire du contrat conservé par le prêteur inclut le formulaire de rétractation.

Cass.1ère civ., 20 octobre 2020, n° 19-18.971

Un évènement de force majeure permet-il à celui qui a acheté une prestation et qui ne peut pour ce motif en profiter de se faire rembourser ?

L’article 1218 du Code civil (dans sa rédaction issue de la réforme de 2016) dispose qu’ ” il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur “. Dans une telle hypothèse, ce même texte prévoit que si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si au contraire l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues par la loi.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

La question s’est posée de savoir si ce texte trouvait application lorsque l’une des parties au contrat avait réglé la prestation promise (en l’espèce une cure thermale) mais n’avait pu profiter de la prestation à raison d’un évènement présentant les caractéristiques de la force majeure (“un problème de santé imprévisible et irrésistible”). La Cour de cassation répond par la négative. Elle considère en effet que la prestation due par l’établissement thermal (le débiteur de l’obligation) n’était pas empêchée du fait de l’absence du client (le créancier de l’obligation), ce qui n’est pas l’hypothèse visée par le texte. La force majeure ne permettra donc pas au client d’être remboursé du prix payé pour la cure thermale.

Dans le contexte actuel de la pandémie de COVID-19, cette position de la Cour de cassation rassure les professionnels mais ne peut qu’inquiéter les consommateurs qui ne peuvent sur le fondement de la force majeure (par exemple l’impossibilité d’un déplacement à plus de 10 km de chez soi) espérer obtenir la résolution du contrat.

Cass. 1ère civ., 25 novembre 2020, n° 19-21.060