Catégorie : Droit immobilier

La clause résolutoire des baux commerciaux face au COVD-19

La période de confinement écoulée a mis à rude épreuve les trésoreries parfois exsangues de nombre de commerçants. Certains bailleurs ont pu être tentés, appliquant strictement les stipulations du bail commercial, de mettre en œuvre la très classique clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers/et ou charges.

Le législateur a rapidement mis en place deux dispositifs pour prévenir cette menace :
– un dispositif spécial destiné à protéger sine die certains locataires des conséquences d’un défaut de paiement des loyers et/ou charges durant la période de confinement et légèrement au-delà ; ce dispositif a des conséquences encore actuelles ;
– un dispositif général (c’est-à-dire au-delà de la seule matière des baux commerciaux) venant retarder les effets de la clause résolutoire dès lors que le commandement la visant avait été signifié durant la période juridiquement protégée.

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Le dispositif spécial issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

Il existe des mesures spécifiques aux baux commerciaux ; elles résultent des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Ces dispositions ne bénéficient qu’aux entreprises cumulant ces deux critères :
– moins de 10 salariés (hors filiale) ;
– un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 1.000.000 euros ;
ne peuvent encourir de :
– pénalités financières ;
– intérêts de retard ;
– dommages et intérêts ;
– astreinte d’exécution de clause résolutoire;
– clause pénale ;
– activation des garanties ou cautions
en raison d’un défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux et pour la période du 12 mars au 10 septembre 2020.

Le dispositif légal ne prévoit aucune limite de durée : aucune des sanctions visées ne pourra être prise à quelque moment que se soit.

En revanche, si le dispositif interdit de se prévaloir par exemple de la clause résolutoire pour une dette de loyers et/ou de charges afférente à la période concernée, il n’interdit pas au bailleur d’agir en paiement des sommes dues.

Toute clause contraire est réputée non écrite.

Le dispositif plus général issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

L’article 2, alinéa 1er, de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 dispose que « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

Ces dispositions ont pour effet de neutraliser la clause résolutoire pour une période courant du 12 mars au 23 juin 2020. Passé cette seconde date, le délai imparti au locataire pour régler les causes du commandement recommence à courir. Il reste l’hypothèse particulière du commandement qui a été déliré avant le 23 juin mais dont le délai imparti pour payer les charges et loyers n’a pas expiré au 23 juin 2020 à minuit. Dans ce cas, si l’on suit la lettre du texte, le délai imparti ne s’est pas trouvé suspendu et on ne fait donc pas application du dispositif protecteur. Reste à savoir comment cette difficulté que le législateur ne semble pas avoir vu sera appréhendée par les juges.

Devoir de conseil de l’agent immobilier

Si l’agent immobilier a un devoir d’investigation, d’information et de conseil envers son mandant s’agissant de l’adaptation du bien à la réalisation de son projet, sa responsabilité ne peut pas être engagée vis-à-vis d’une association qui s’est portée acquéreur d’une maison à usage d’habitation, se déclarant vouloir l’occuper conformément à sa destination, alors qu’elle le destinait à un usage professionnel prohibé par le plan d’occupation des sols.

Cass. civ. 1ère, 29 mars 2017, n° 15-50102

Le non-respect des règles de forme du mandat de vente immobilière ne peut être invoqué que par le mandant (« le vendeur »)

Le non-respect des règles de forme de la Loi HOGUET était jusqu’à présent pour la Cour de cassation sanctionné par une nullité absolue ce qui permettait à un tiers au contrat (en l’espèce le locataire d’un bien immobilier) de se prévaloir des irrégularités formelles du mandat de vente immobilière (comme l’absence d’indication du numéro de mandat; voir notre article sur les conditions de validité du mandat de vente immobilière) pour obtenir la nullité de la convention.

La réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016 a conduit la Cour de cassation à adopter une solution contraire. L’article 1179 nouveau du Code civil dispose désormais que « la nullité est absolue lorsque la règle de droit violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général » et qu’elle est donc « relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé« . Considérant que les dispositions de la Loi HOGUET ont pour objet la protection des intérêts particuliers des clients de l’agent immobilier, la Cour de cassation juge que seul le mandant (« le vendeur ») peut invoquer la nullité du contrat et non un tiers quand bien même il y a aurait un intérêt.

Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20411

Copropriété : Ordre du jour de l’assemblée générale convoquée à l’initiative de copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires est en principe convoquée à l’initiative du syndic. Elle peut l’être également à la demande du conseil syndical ou encore par un ou plusieurs copropriétaires à condition qu’ils représentent au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf disposition plus favorable du règlement de copropriété). Ce sont là les dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967).

Dans ce cas, le conseil syndical ou les copropriétaires requérants adressent au syndic la liste des questions qu’ils demandent à voir inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

La question s’est posée de savoir si dans l’hypothèse d’une convocation à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, le syndic pouvait compléter cet ordre du jour par d’autres questions. La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 22 juin 2017 (Cass. civ. 3ème, 22 juin 2017, n° 16-22073).

La solution nous paraît devoir être identique s’agissant de la convocation d’une assemblé générale extraordinaire à la requête du conseil syndical.

Quel est le point de départ de l’indemnité d’occupation due par le débiteur saisi dont l’immeuble à été vendu aux enchères ?

L’adjudication de l’immeuble emporte immédiatement vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire (article L. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution). Rappelons qu’il est dès lors vivement recommandé de faire immédiatement assurer le bien sans attendre l’expiration du délai de dix jours pour former une surenchère de 10%.

Autre effet de ce transfert immédiat de propriété, le débiteur saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication. C’est donc à compter dudit prononcé qu’il est tenu de payer à l’adjudicataire une indemnité d’occupation. C’est ce que vient très logiquement de rappeler la Cour de cassation.

Attention, cela ne vaut que pour le propriétaire du bien et non pour un locataire dont le contrat va « survivre » à la vente judiciaire et se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire du bien.

Cass. civ. 2ème, 6 juin 2019, n° 18-12353.

Réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019

L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été adoptée le 30 octobre 2019 et publiée au Journal officiel le 31 octobre 2019. Les dispositions nouvelles issues de ce texte sont entrées en vigueur le 1er juin 2020 à l’exception de celles relatives à la carence du syndic, à la résiliation de son contrat et, pour les petites copropriétés, de la règlementation applicable à la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quelles sont les principales nouveautés ?

Le champ d’application du statut de la copropriété

Le champ d’application du statut de la copropriété (article 1er de la Loi du 10 juillet 1965) s’applique désormais impérativement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ne sont désormais régis par le statut de la copropriété qu’à défaut de convention y dérogeant expressément (et sous réserve de constituer une personne morale suffisamment structurée pour en assurer la gestion).

L’objet du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit son objet étendu à « l’amélioration de l’immeuble » (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité précisée et étendue: « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).

L’action en justice contre le syndic

Désormais, « en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires » (article 15 de la Loi du 10 juillet 1965). Cette délégation doit être donnée à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. A défaut de conseil syndical, « cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires » (article 15 de la Loi du 10 juillet 1965)

La révocation du syndic ou sa démission

S’agissant de la révocation du mandat de syndic ou de sa démission, l’ordonnance du 30 octobre 2019 en précise les modalités et ajoute à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 la disposition suivante : « Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie«  (conformément au droit commun des contrats).

La désignation et la rémunération du syndic

Le conseil syndical, sauf dispense de l’assemble générale des copropriétaires, est tenu de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965). Quant au syndic, il encourt désormais des pénalités de retard lorsqu’il ne transmet pas en temps utile les documents demandés par le conseil syndical (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 encadre davantage encore la rémunération du syndic tant s’agissant de sa mission que des prestations supplémentaires qu’il peut être conduit à servir : « La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État » (article 18-1 A de la Loi du 10 juillet 1965).

La rémunération du syndic pour l’exercice de sa mission doit donc à la fois être fixée forfaitairement et exclusivement de tout autre prestation. Les missions complémentaires du syndic doivent en effet faire l’objet d’un contrat distinct. Quant au projet de contrat du syndic, il doit être accompagné d’une fiche d’information sur les prix et les prestations proposées (selon un modèle fixé par arrêté). Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Les obligations du syndic sortant

L’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose désormais qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Le syndic sortant doit également remettre, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

La désignation des membres du conseil syndical

L’ordonnance du 30 octobre 2019 élargit la liste des personnes parmi lesquelles les membres du conseil syndical peuvent être désignés. Il s’agit désormais : des copropriétaires, de leurs ascendants ou descendants, des associés, des accédants ou acquéreurs à terme, de leurs conjoints, des partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, de leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965).

La délégation de pouvoir accordée au conseil syndical

Désormais, l’assemblée générale des copropriétaires (lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres), peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (la majorité dite « de l’article 24 ») (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

« La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. » (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs (article 21-2 de la Loi du 10 juillet 1985).

La délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale (article 21-3 de la Loi du 10 juillet 1985).

Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile (article 21-4 de la Loi du 10 juillet 1985).

Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

Le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes; il établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’assemblée générale des copropriétaires

Dans l’hypothèse d’un démembrement du droit de propriété, « le copropriétaire » est représenté par le nu-propriétaire et non par l’usufruitier (à défaut d’accord contraire entre eux) (article 23 de la Loi du 10 juillet 2019). En cas de désaccord entre plusieurs nus-propriétaires, c’est le Président du Tribunal judiciaire qui désigne lequel représentera « la pleine-propriété » (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 vient encadrer le vote par correspondance rendu possible par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « Loi ELAN ») (article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1985 et article 24 de la Loi du 10 juillet 1985).

Tout copropriétaire peut désormais solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1985).

Jusqu’à présent, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet recueillait au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée pouvait procéder à un second vote à la majorité prévue à l’article 24. Cette passerelle est étendue à tous les votes (article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

La loi fait revivre l’article 26-1 de la Loi du 10 juillet 2015 et qui avait été abrogé par Loi du 13 juillet 2006 : « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.« .

Les travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire

Désormais, un copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25-2 de la Loi du 10 juillet 1965). A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage. L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Les travaux d’intérêt collectif affectant les parties privatives

La loi nouvelle dispose désormais qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965). Il ne s’agit donc plus des seuls travaux listés aux articles 24, 25 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965.

Toutefois la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965).

Quelle responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ?

La responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ne peut être qu’extracontractuelle puisqu’il ne lui est pas contractuellement lié (c’est le vendeur qui commande le diagnostic).

Mais de quel préjudice le diagnostiqueur est-il responsable en cas de diagnostic erroné ? Doit-il indemniser l’acquéreur du coût des travaux nécessaires pour que le bien vendu présente la qualité indiquée à tort (isolation thermique, assainissement conforme, etc.) ou d’une somme représentant la diminution de valeur du bien à raison de la « perte » de la qualité voulue ? Et dans cette dernière hypothèse, s’agit-il d’indemniser pleinement cette perte de valeur ou faut-il raisonner en termes de perte de chance d’acheter à un prix inférieur ?

A propos d’une erreur de diagnostic sur la qualité énergétique d’un bien, la Cour de cassation a retenu la solution la moins favorable à l’acquéreur, celle de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Cass. civ. 3ème, 21 novembre 2019, n° 18-23251.

Attention toutefois à ne pas considérer ce principe comme acquis, la Cour de cassation ayant pu adopter par le passé des solutions contraires. Ainsi pour un immeuble atteint par des insectes xylophages, la Haute Juridiction avait jugé que le diagnostiqueur devait supporter le coût des travaux de remise en état de l’immeuble faute d’avoir établi dans son rapport leur présence.

Ce qui est, sur le plan du raisonnement, intéressant dans l’arrêt commenté, c’est que la Cour de cassation retient la notion de perte de chance au motif que le diagnostic n’a qu’un caractère informatif : il guide l’acquéreur dans son choix d’acheter ou de ne pas acheter à tel ou tel prix.

Non-conformité à sa destination d’un garage faute d’alimentation électrique

Le garage livré par le vendeur en l’état futur d’un immeuble doit avoir une alimentation électrique en l’absence de laquelle il n’est pas conforme à sa destination, ce qui constitue un vice de construction dont l’acquéreur peut se prévaloir à l’encontre du promoteur. Peu importe que l’alimentation électrique ne soit pas prévue dans les stipulations contractuelles.

Cass. civ. 3ème, 23 février 2017, n° 15-26974.

Obligation de l’agent immobilier de contrôler la solvabilité de l’acquéreur

Engage sa responsabilité vis-à-vis de ses mandants l’agent immobilier qui « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur« , ledit acquéreur s’étant engagé aux termes du compromis de vente à ne pas recourir à un emprunt.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019, censure ainsi la Cour d’appel d’Amiens qui avait cru pouvoir rejeter l’action des vendeurs au motif que l’agent immobilier les avait informés du fait que l’acquéreur exerçait la profession de cariste, qu’il était âgé de 25 ans et célibataire. Ces informations n’étaient donc pas suffisantes pour permettre aux vendeurs de contrôler la solvabilité de l’acquéreur.

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 11 décembre 2019, n° 18-24381.

Vente par lots d’un immeuble à réhabiliter

La vente par lots d’un immeuble classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et destiné à être réhabilité par les acquéreurs via des associations syndicales libres (dans le cadre du dispositif Loi MALRAUX) ne constitue pas une vente en l’état futur d’achèvement dès lors que :

  • d’une part, le coût des travaux non inclus dans le prix de vente est à la charge des acquéreurs ;
  • et, d’autre part, qu’aucune obligation de versement de fonds pour la réalisation de ces travaux ne bénéficie au vendeur ;
  • enfin, le vendeur n’assume pas la charge de la maîtrise d’ouvrage (qui est déléguée par les acquéreurs aux associations syndicales).

Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2017, n° 15-19753.