Catégorie : Ventes immobilières

Devoir de conseil de l’agent immobilier

Si l’agent immobilier a un devoir d’investigation, d’information et de conseil envers son mandant s’agissant de l’adaptation du bien à la réalisation de son projet, sa responsabilité ne peut pas être engagée vis-à-vis d’une association qui s’est portée acquéreur d’une maison à usage d’habitation, se déclarant vouloir l’occuper conformément à sa destination, alors qu’elle le destinait à un usage professionnel prohibé par le plan d’occupation des sols.

Cass. civ. 1ère, 29 mars 2017, n° 15-50102

Le non-respect des règles de forme du mandat de vente immobilière ne peut être invoqué que par le mandant (« le vendeur »)

Le non-respect des règles de forme de la Loi HOGUET était jusqu’à présent pour la Cour de cassation sanctionné par une nullité absolue ce qui permettait à un tiers au contrat (en l’espèce le locataire d’un bien immobilier) de se prévaloir des irrégularités formelles du mandat de vente immobilière (comme l’absence d’indication du numéro de mandat; voir notre article sur les conditions de validité du mandat de vente immobilière) pour obtenir la nullité de la convention.

La réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016 a conduit la Cour de cassation à adopter une solution contraire. L’article 1179 nouveau du Code civil dispose désormais que « la nullité est absolue lorsque la règle de droit violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général » et qu’elle est donc « relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé« . Considérant que les dispositions de la Loi HOGUET ont pour objet la protection des intérêts particuliers des clients de l’agent immobilier, la Cour de cassation juge que seul le mandant (« le vendeur ») peut invoquer la nullité du contrat et non un tiers quand bien même il y a aurait un intérêt.

Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20411

Quelle responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ?

La responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de l’acquéreur ne peut être qu’extracontractuelle puisqu’il ne lui est pas contractuellement lié (c’est le vendeur qui commande le diagnostic).

Mais de quel préjudice le diagnostiqueur est-il responsable en cas de diagnostic erroné ? Doit-il indemniser l’acquéreur du coût des travaux nécessaires pour que le bien vendu présente la qualité indiquée à tort (isolation thermique, assainissement conforme, etc.) ou d’une somme représentant la diminution de valeur du bien à raison de la « perte » de la qualité voulue ? Et dans cette dernière hypothèse, s’agit-il d’indemniser pleinement cette perte de valeur ou faut-il raisonner en termes de perte de chance d’acheter à un prix inférieur ?

A propos d’une erreur de diagnostic sur la qualité énergétique d’un bien, la Cour de cassation a retenu la solution la moins favorable à l’acquéreur, celle de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Cass. civ. 3ème, 21 novembre 2019, n° 18-23251.

Attention toutefois à ne pas considérer ce principe comme acquis, la Cour de cassation ayant pu adopter par le passé des solutions contraires. Ainsi pour un immeuble atteint par des insectes xylophages, la Haute Juridiction avait jugé que le diagnostiqueur devait supporter le coût des travaux de remise en état de l’immeuble faute d’avoir établi dans son rapport leur présence.

Ce qui est, sur le plan du raisonnement, intéressant dans l’arrêt commenté, c’est que la Cour de cassation retient la notion de perte de chance au motif que le diagnostic n’a qu’un caractère informatif : il guide l’acquéreur dans son choix d’acheter ou de ne pas acheter à tel ou tel prix.

Non-conformité à sa destination d’un garage faute d’alimentation électrique

Le garage livré par le vendeur en l’état futur d’un immeuble doit avoir une alimentation électrique en l’absence de laquelle il n’est pas conforme à sa destination, ce qui constitue un vice de construction dont l’acquéreur peut se prévaloir à l’encontre du promoteur. Peu importe que l’alimentation électrique ne soit pas prévue dans les stipulations contractuelles.

Cass. civ. 3ème, 23 février 2017, n° 15-26974.

Obligation de l’agent immobilier de contrôler la solvabilité de l’acquéreur

Engage sa responsabilité vis-à-vis de ses mandants l’agent immobilier qui « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur« , ledit acquéreur s’étant engagé aux termes du compromis de vente à ne pas recourir à un emprunt.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019, censure ainsi la Cour d’appel d’Amiens qui avait cru pouvoir rejeter l’action des vendeurs au motif que l’agent immobilier les avait informés du fait que l’acquéreur exerçait la profession de cariste, qu’il était âgé de 25 ans et célibataire. Ces informations n’étaient donc pas suffisantes pour permettre aux vendeurs de contrôler la solvabilité de l’acquéreur.

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 11 décembre 2019, n° 18-24381.

Vente par lots d’un immeuble à réhabiliter

La vente par lots d’un immeuble classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et destiné à être réhabilité par les acquéreurs via des associations syndicales libres (dans le cadre du dispositif Loi MALRAUX) ne constitue pas une vente en l’état futur d’achèvement dès lors que :

  • d’une part, le coût des travaux non inclus dans le prix de vente est à la charge des acquéreurs ;
  • et, d’autre part, qu’aucune obligation de versement de fonds pour la réalisation de ces travaux ne bénéficie au vendeur ;
  • enfin, le vendeur n’assume pas la charge de la maîtrise d’ouvrage (qui est déléguée par les acquéreurs aux associations syndicales).

Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2017, n° 15-19753.