Guide pratique des ventes immobilières judiciaires
Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit
Mise à jour du 24 février 2023
Des ventes immobilières aux enchères ont lieu périodiquement devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CAEN.
Comment participer aux enchères ?
Chaque annonce précise :
Les informations complémentaires concernant la vente sont contenues dans un cahier des conditions de vente (urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.) lequel est consultable par tout intéressé (ou son avocat) :
Il est important de :
Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur.
Pour se porter enchérisseur, le recours à un avocat est obligatoire.
Certains éléments doivent être remis préalablement à l’avocat :
Comment se déroule les enchères et comment devient-on propriétaire ?
Les enchères sont portées en présence ou non du client.
Si l’enchérisseur est personnellement présent, l’avocat peut suivre ses instructions.
L’avocat ne peut en aucun cas dépasser le plafond fixé par le pouvoir que lui a remis le client.
Lorsque plus aucune enchère n’est portée, le Juge de l’exécution déclenche un compte à rebours de 90 secondes. Si aucune enchère n’est formulée pendant ce délai, le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Dans le cas contraire, les enchères se poursuivent.
La vente n’est définitivement acquise au profit de l’adjudicataire qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours. Pendant ce délai, un surenchérisseur peut se déclarer. Dans ce cas le bien fait l’objet d’une nouvelle vente à une mise à prix fixé au montant de l’adjudication majoré de 10%.
Exemple : Le bien est adjugé à la somme de 200 000 euros. Tout intéressé peut, en recourant à un avocat, se porter surenchérisseur pour la somme de 220 000 euros. Une nouvelle vente avec une mise à prix à 220 000 euros aura donc lieu. Elle sera organisée par le surenchérisseur.
Le bien adjugé doit être payé dans les deux mois qui suivent la vente.
Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication.
Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de réitération des enchères au détriment de l’adjudicataire défaillant.
Il est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix réel de vente. Le chèque de consignation (ou le cautionnement bancaire irrévocable) est destiné à garantir ce paiement.
C’est le jugement qui vaut titre de propriété (il permet le cas échéant de faire procéder à l’expulsion des éventuels occupants de l’immeuble s’ils sont sans droit ni titre). L’avocat se charge de le faire publier au Bureau des hypothèques. Il n’y a donc pas lieu d’établir un acte notarié.
Le jugement ne sera remis par le Greffe que dès lors qu’il aura été justifié du versement du prix de vente et du paiement des frais annexes. C’est ce jugement qui devra être adressé au service de la publicité foncière.
Quel est le montant des frais annexes ?
Dans le cas d’une vente judiciaire, l’adjudicataire doit supporter :
L’émolument proportionnel de l’avocat du créancier poursuivant est calculé calculé sur le base du prix de vente et majorés de la TVA applicable (20%) (article A444-102 1° du Code de commerce) :
L’adjudicataire devra régler les frais inhérents à la publicité foncière.