Auteur : Jean-Marin LEROUX-QUETEL

Avocat associé, Docteur en droit

La clause résolutoire des baux commerciaux face au COVD-19

La période de confinement écoulée a mis à rude épreuve les trésoreries parfois exsangues de nombre de commerçants. Certains bailleurs ont pu être tentés, appliquant strictement les stipulations du bail commercial, de mettre en œuvre la très classique clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers/et ou charges.

Le législateur a rapidement mis en place deux dispositifs pour prévenir cette menace :
– un dispositif spécial destiné à protéger sine die certains locataires des conséquences d’un défaut de paiement des loyers et/ou charges durant la période de confinement et légèrement au-delà ; ce dispositif a des conséquences encore actuelles ;
– un dispositif général (c’est-à-dire au-delà de la seule matière des baux commerciaux) venant retarder les effets de la clause résolutoire dès lors que le commandement la visant avait été signifié durant la période juridiquement protégée.

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Le dispositif spécial issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

Il existe des mesures spécifiques aux baux commerciaux ; elles résultent des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Ces dispositions ne bénéficient qu’aux entreprises cumulant ces deux critères :
– moins de 10 salariés (hors filiale) ;
– un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 1.000.000 euros ;
ne peuvent encourir de :
– pénalités financières ;
– intérêts de retard ;
– dommages et intérêts ;
– astreinte d’exécution de clause résolutoire;
– clause pénale ;
– activation des garanties ou cautions
en raison d’un défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux et pour la période du 12 mars au 10 septembre 2020.

Le dispositif légal ne prévoit aucune limite de durée : aucune des sanctions visées ne pourra être prise à quelque moment que se soit.

En revanche, si le dispositif interdit de se prévaloir par exemple de la clause résolutoire pour une dette de loyers et/ou de charges afférente à la période concernée, il n’interdit pas au bailleur d’agir en paiement des sommes dues.

Toute clause contraire est réputée non écrite.

Le dispositif plus général issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

L’article 2, alinéa 1er, de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 dispose que « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

Ces dispositions ont pour effet de neutraliser la clause résolutoire pour une période courant du 12 mars au 23 juin 2020. Passé cette seconde date, le délai imparti au locataire pour régler les causes du commandement recommence à courir. Il reste l’hypothèse particulière du commandement qui a été déliré avant le 23 juin mais dont le délai imparti pour payer les charges et loyers n’a pas expiré au 23 juin 2020 à minuit. Dans ce cas, si l’on suit la lettre du texte, le délai imparti ne s’est pas trouvé suspendu et on ne fait donc pas application du dispositif protecteur. Reste à savoir comment cette difficulté que le législateur ne semble pas avoir vu sera appréhendée par les juges.

En matière contractuelle, seul le dommage prévisible est indemnisable

L’idée que le préjudice de la victime d’un dommage doit être intégralement réparé est si bien ancrée que les juges oublient parfois que ce principe ne vaut qu’en matière délictuelle. En matière contractuelle, seul le dommage prévisible lors de la conclusion du contrat est réparable ! Cela était vrai sous l’empire de l’ancien article 1150 du Code civil; cela l’est encore aux termes des dispositions nouvelles de l’article 1231-3 dudit code : « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.« 

C’est ce que vient de rappeler la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt de 11 mars 2020 (pourvoi n° 18-22472) censurant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait retenu le principe de la réparation intégrale de la victime.

Le dommage corporel de la victime directe

Le dommage corporel peut être défini comme une atteinte à l’intégrité physique de la personne ; ce sont donc les blessures, les cicatrices, les souffrances physiques endurées, la perte d’autonomie, etc.). Réparer le dommage corporel consiste donc à indemniser la victime en lui versant des dommages et intérêts.

Comment est-il défini ?
Comment est-il évalué ?
Quels sont les différents préjudices pouvant être indemnisés ?
Qu’est-ce que le barème de capitalisation ?

Trouvez des réponses claires à toutes ces questions dans notre dossier spécial sur le dommage corporel de la victime directe.

Appréciation des capacités financières en cas de pluralité d’emprunteur

Pour l’acquisition d’un appartement, un couple souscrit un crédit immobilier. Il cesse de rembourser les échéances du prêt. La banque notifie la déchéance du terme aux deux coemprunteurs. L’un d’eux assigne le prêteur en responsabilité pour ne pas l’avoir mis en garde sur les risques liés au fait qu’il n’avait ni revenus, ni patrimoine. L’établissement bancaire fait valoir que les capacités financières des deux coemprunteurs devaient être appréciées non pas séparément mais globalement ; en d’autres termes, la solvabilité suffisante de l’un des coemprunteurs suppléait l’insolvabilité de l’autre.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse jugeant au contraire « que lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif résultant de celui-ci doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs« .

Cette solution (favorable aux emprunteurs) n’avait rien d’évident. Les deux codébiteurs pouvant être appelés isolément en paiement de l’intégralité de la dette, il paraissait plus logique de considérer que leur solvabilité devait s’apprécier individuellement (même si au final la charge de la dette peut se trouver équitablement réparti entre les deux). Sans doute cette possibilité de recours a-t-elle conduit les hauts magistrats à retenir le principe d’une appréciation globale.

Cass. com., 9 juillet 2019, n° 17-31255

Action en nullité pour insanité d’esprit et respect des règles de la curatelle

Alors placé sous curatelle, un majeur protégé modifiait la clause bénéficiaire de son contrat d’assurance-vie. Après son décès, le bénéficiaire évincé engageait une action pour obtenir l’annulation de l’acte pour insanité d’esprit, ladite insanité d’esprit ayant justifié le placement sous curatelle. Cette demande est rejetée par la Cour d’appel de Besançon au motif que le curateur était régulièrement intervenu à l’acte et que dès lors la protection dont avait bénéficié le majeur protégé excluait que la modification de la clause bénéficiaire soit annulée.

La Cour de cassation a invalidé le raisonnement tenu par la Cour d’appel de Besançon : le respect des règles de protection entourant toute décision prise par un majeur sous curatelle n’exclut pas que l’acte puisse être annulé pour insanité d’esprit.

Cass. civ. 1ère, 15 janvier 2020, n° 18-26683.

Le fait pour un piéton de relever un scooter un tombé au sol et de se blesser constitue un accident de la circulation

La loi du 5 juillet 1985 consacre le droit à indemnisation des victimes d’accidents de la route indépendamment de la question des responsabilités. Encore faut-il s’entendre sur la notion d’accident de la route. Fort heureusement pour les victimes, la Cour de cassation en a toujours défendu une définition très extensive. En témoigne l’arrêt rendu par le 2ème Chambre civile de la Cour de cassation le 24 octobre 2019.

Un automobiliste aperçoit un scooter couché sur la chaussée. Il arrête son véhicule, en descend et se blesse en relevant le cyclomoteur. Il assigne l’assureur du propriétaire du scooter pour obtenir son indemnisation sur le fondement de la loi du 5 juillet 1985. La Cour d’appel d’Aix refuse de l’indemniser sur ce fondement considérant que l’attitude volontaire de la victime ne permettait pas de considérer qu’il y avait eu accident. La Cour de cassation tout au contraire retient que le seul fait « que la victime s’était blessée en relevant un véhicule terrestre à moteur » suffisait à caractériser « qu’elle avait été victime d’un accident de la circulation« .

Cass. civ. 2ème, 24 octobre 2019, n° 18-20910.

Indemnisation des propriétaires d’un immeuble incendié et ne pouvant être reconstruit

Un immeuble est ravagé par un incendie. Le coût de sa reconstruction à l’identique représente plus de quatre fois sa valeur vénale. Cependant, cette reconstruction est impossible en raison de la dangerosité de la situation de l’immeuble et du refus du maire d’accorder un permis de construire. Peu importe pour les propriétaires de l’immeuble qui demandent à être indemnisés par leur assureur à hauteur du coût de reconstruction de l’immeuble sur un autre terrain.

La Cour d’appel de Versailles, approuvée par la Cour de cassation, juge que faire droit à la demande indemnitaire des propriétaires « leur procurerait un avantage indu puisqu’ils bénéficieraient d’un bien équivalent mais mieux situé« . Dès lors l’indemnisation doit se faire sur la base de la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre, le préjudice souffert par les propriétaires se trouvant ainsi intégralement réparé.

Cass. civ. 3ème, 7 septembre 2017, n° 16-15257

Trouble psychiatrique présumé imputable à l’accident

La pathologie psychiatrique apparue peu de temps après l’accident, en l’absence d’antécédents et de causes explicatives dans la vie la victime doit être jugée imputable audit accident quand bien même l’expert refuse cette imputabilité au motif que la symptomatologie développée ne rentrait dans aucun syndrome typique d’une pathologie psychiatrique post-traumatique. En d’autres mots, un trouble psychiatrique survenu après l’accident et qui n’a aucune cause connue est présumé en être la conséquence.

Cass. 2ème civ., 23 novembre 2017, n° 16-22479 et 16-22480.

L’adaptation du logement des proches de la victime à son handicap est un préjudice indemnisable

A la suite d’un accident du travail dans la survenance duquel la faute inexcusable de l’employeur est retenue, un salarié devient paraplégique. Dans le cadre de la réparation de son préjudice corporel, il est indemnisé à hauteur des frais nécessaires à l’adaptation de son logement à son handicap.

Parallèlement à cette indemnisation, son frère et ses parents demandent la réparation du préjudice économique résultant pour eux de devoir également aménager leur logement pour recevoir la victime à leurs domiciles respectifs (adaptation d’une chambre en rez-de-chaussée pour le frère et réalisation d’une rampe d’accès à leur maison pour les parents).

La Cour de cassation juge que c’est dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation que la Cour d’appel de GRENOBLE a inclus le coût des travaux dans les préjudices économiques subis par le frère et les parents du salarié victime.

Cass. civ. 2ème, 5 octobre 2017, n° 16-22353