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Les obligations du promoteur dans les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement

Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 2 septembre 2021

Cet article ne concerne que les recours que peuvent exercer les acquéreurs d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à raison d’un retard de livraison, de défauts de conformité, d’isolation phonique ou de vices de construction. Les garanties de bonne fin (autrement dit couvrant le risque lié à un défaut d’achèvement de l’immeuble par le vendeur-promoteur) feront l’objet d’un prochain article.



On peut considérer que le vendeur d’immeuble sur plans voit essentiellement peser sur lui deux grandes obligations :

1°. L’obligation de délivrer dans un certain délai l’immeuble qu’il a préalablement fait édifier et qui doit être conforme;

2°. L’obligation de garantir cet immeuble contre les vices de construction au même titre que les constructeurs.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’obligation de délivrer un immeuble conforme et achevé dans le délai prévu au contrat

Un immeuble pour être délivré (ou plus prosaïquement livré) doit d’abord être achevé.

L’immeuble est réputé achevé lorsqu’il est habitable conformément à sa destination contractuelle ; tout le reste relève de ce que l’on nomme “le parachèvement” et qui est nécessaire à sa livraison.

Sont évidemment nécessaires à l’achèvement : le clos, le couvert, les fluides (eau, gaz et l’électricité), le chauffage et l’aménagement intérieur des locaux (second œuvre).

La notion d’achèvement a une utilité restreinte :

  • elle permet d’exiger le paiement de 95 % du prix de vente ;
  • elle fait courir le délai d’action (cinq ans) de l’acquéreur en nullité de la vente ;
  • elle met fin à la garantie bancaire d’achèvement (ce qui est logique).

L’immeuble achevé, il peut être livré.

Aucun formalisme n’encadre la livraison qui peut prendre la forme d’une simple remise des clés.

La livraison doit être faite dans le délai fixé par le contrat.

Si la livraison est faite avec retard (au regard des stipulations contractuelles), l’acquéreur pourra se prévaloir de cette inexécution contractuelle pour demander réparation du préjudice que ce retard lui cause. Cette indemnisation peut avoir été d’ores et déjà organisée par les parties au moyen d’une clause pénale.

L’indication d’un délai pour délivrer l’immeuble étant un élément essentiel du contrat de vente d’immeuble à construire, son non respect peut permettre à l’acquéreur d’obtenir la résolution du contrat de vente. Il faudra alors justifier d’un retard important.

Il est habituellement stipulé une clause permettant d’allonger le délai de livraison en cas de survenance d’un certain nombre d’évènements tels que des jours d’intempéries, la défaillance d’entreprise, etc. Ces clauses qui libèrent le constructeur de son obligation de livrer l’immeuble dans un certain délai ne sont pas abusives dès lors qu’elles sont conçues de manière raisonnable et limitées dans le temps.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’immeuble livré doit être conforme à la chose promise au contrat (qui doit par ailleurs être l’exacte reprise de celle prévue au contrat de réservation); il ne s’agit donc pas de non-conformités aux règles de l’art mais uniquement au regard des stipulations contractuelles.

La non-conformité peut tenir :

  • soit au fait que l’immeuble livré n’est pas identique à l’immeuble promis dans ses dimensions, ses caractéristiques ou ses équipements (par exemple des surfaces inférieures à celles indiquées sur les plans);
  • soit au fait que manque des prestations ou certaines caractéristiques prévues par le descriptif (par exemple : absence de certains aménagements ou équipements).

A ces non-conformités qui correspondent à la lettre des textes, la jurisprudence a ajouté celles tenant au non respect des normes légales et réglementaires (au sens strict du terme ce qui n’inclut pas à notre sens les règles de l’art) ou encore des prescriptions du permis de construire.

Se pose également l’épineuse question de la non-conformité de l’immeuble livré au regard des documents publicitaires remis à l’acquéreur point sur lequel nous reviendrons dans un prochain article.

S’agissant des non-conformités, le constructeur est en droit de stipuler des clauses lui offrant une certaine liberté pour apporter des modifications à la chose promise. Il s’agira souvent de clauses accordant des tolérances et des marges s’agissant des dimensions de l’immeuble (par exemple une marge d’erreur de 3% pour les surfaces). Ce peut être également la possibilité de remplacer les matériaux prévus par des matériaux de qualité identique ou supérieure. Ces clauses ne doivent toutefois pas créer un déséquilibre significatif au profit du constructeur sous peine d’être réputées non écrites parce qu’abusives.

Précisons que le défaut de contenance de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement est soumis aux articles 1619 et suivants du Code civil qui autorise une marge de 5% (sauf stipulation contraire). En application de ces textes, la différence de superficie ne donne lieu qu’à une diminution du prix au prorata le surface manquante. L’acquéreur ne peut prétendre à aucune autre indemnisation. Il doit par ailleurs agir dans l’année de la livraison.

Comment agir face à un défaut de conformité ?

En principe les défauts de conformité devraient exclusivement relever du droit commun des contrats, qu’ils soient ou non apparents. Pour des raisons logiques (d’un point de vue juridique), la jurisprudence puis le législateur ont distingué les non-conformités cachées lors de la livraison de celles au contraire apparentes.

Seuls les défauts de conformité cachés à la livraison relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle. Les défauts de conformité apparents subissent le même régime que les vices de constructions apparents (v. infra). Ce qui suit ne concerne donc que les non-conformités cachées.

Les défauts de conformité ne relèvent pas des garanties légales dues par les constructeurs (garantie de bon fonctionnement et garantie décennale) mais du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Le délai pour agir est de dix ans à compter de la réception des travaux par le vendeur-promoteur; ce n’est donc pas la livraison qui marque le point de départ du délai pour agir.

Rappelons que ce délai n’est que d’un an s’agissant du défaut de contenance.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Tout défaut de conformité peut être sanctionné ; cela vaut donc pour des défauts mineurs dont la reprise peut être exigée par l’acquéreur avec toutefois désormais la nouvelle limite imposée par la dernière réforme du droit des contrats. Le juge peut en effet refuser l’exécution forcée en cas de « disproportion manifeste » entre le coût de l’exécution et son intérêt pour le créancier.

Si la mise en conformité (ou exécution forcée) s’avère impossible, le contrat pourra être résolu, soit en totalité si le défaut est substantiel et rend l’immeuble impropre à son usage, soit partiellement s’il est mineur. Cette résolution partielle se traduit par une diminution du prix de vente.

Précisons enfin que la signature d’un procès-verbal de livraison sans réserves écrites de l’acquéreur ne prive pas ce dernier d’agir contre le vendeur pour ce qui est des défauts de conformité cachés.

L’obligation de garantie contre les vices de constructions

Aux garanties légales dues par tout constructeur que sont les garanties biennale et décennale, s’ajoute la garantie des vices et défauts de conformité apparents et la garantie d’isolation phonique propres aux vendeurs-promoteurs.

Le vendeur-promoteur doit d’abord garantir les vices de constructions et les défauts de conformité apparents à la réception

L’article 1642-1 du Code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents“.

Cela signifie que le vendeur d’un immeuble à construire est nécessairement tenu de garantir les vices de constructions et des défauts de conformité quand bien même ils seraient apparents lors de la livraison de l’immeuble (toute clause contraire est nulle). C’est là une différence majeure avec le droit commun de la vente qui ne protège l’acquéreur que contre les vices cachés.

Peu importe ici l’expression ou non de réserves dans un éventuel procès-verbal de livraison, cette garantie est due pour tous les vices de constructions et défauts de conformité visibles (pour un profane) lors de la prise de possession de l’immeuble. Et encore faut-il que l’acquéreur ait pleinement conscience de l’ensemble des conséquences résultant du vice de construction ou du défaut de conformité.

Le délai pour agir est lui fixé par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil ; il est d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut-être déchargé des vices de constructions et des défauts de conformité apparents. La livraison suivant le plus souvent une réception sans réserve des travaux, ce délai pour agir sera concrètement d’un an et un mois à compter de la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Peu importe en définitive le moment où le vice de construction ou le défaut de conformité est apparent pourvu que ce soit dans le délai d’un an et un mois.

S’agissant des sanctions, l’acquéreur peut exercer à son choix l’action rédhibitoire (résolution de la vente) ou l’action estimatoire (réduction du prix). Toutefois, le vendeur-promoteur peut échapper à toute sanction s’il s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Le vendeur-promoteur doit ensuite garantir l’acquéreur contre les défauts d’isolation phonique.

Aux termes de l’article L. 111-11 du Code de la construction et de l’habitation, « le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité [aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique] pendant un an à compter de sa prise de possession ».

Le délai d’un an pour agir est court. Aussi la Cour de cassation admet-elle que l’acquéreur puisse également agir dans le délai d’épreuve de la garantie décennale (dix ans) dès lors que le ou les défauts d’isolation phonique sont tels qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination. Certaines décisions ont également admis des actions fondées sur un défaut de conformité aux qualités acoustiques promises par le vendeur-promoteur.

Le vendeur-promoteur, réputé constructeur, doit enfin garantir l’acquéreur pour les vices de construction relevant des garanties biennale et décennale.

Aux termes des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, envers les acquéreurs à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du Code civil.

Sur ces deux garanties nous vous renvoyons à notre article sur la responsabilité contractuelle et les garanties légales des constructeurs.

Ainsi l’acquéreur d’un immeuble à construire bénéficie-t-il de la garantie décennale et de la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement). En revanche il ne bénéfice pas de la garantie de parfait achèvement.

Il bénéfice également de la responsabilité contractuelle “résiduelle” (ou théorie des dommages intermédiaires) pour tous les dommages n’entrant pas dans le champ d’application de l’une ou l’autre de deux garanties légales. C’est par exemple le cas des dommages purement esthétiques comme des microfissures en façade. En revanche la mise en œuvre de cette responsabilité est particulièrement difficile puisqu’elle suppose de rapporter la preuve d’une faute du vendeur-promoteur qui est nécessairement distincte de la faute constructive commise par l’entreprise qui a réalisé l’ouvrage défectueux.

Le sous-traitant doit informer le maître d’ouvrage de l’impropriété à sa destination du parquet choisi par ce dernier

Le maître d’ouvrage a fait le choix d’un parquet dont la pose a été sous-traitée par une entreprise choisie par le constructeur. Le parquet se détériore rapidement faute d’être adapté à sa destination. Le maître d’ouvrage agit directement contre le sous-traitant engageant sa responsabilité contractuelle (ne pouvant bénéficier des garanties légales dues par le seul constructeur). La Cour de cassation retient, sans grande surprise, que le sous-traitant a manqué à son devoir d’information en ne déconseillant pas au maître d’ouvrage l’emploi d’un parquet inadapté au lieu de vie considéré. Le sous-traitant doit en effet veiller à fournir au maître d’ouvrage toutes les informations utiles relatives à ses choix constructifs (dès lors qu’elles concernent les travaux dont il a la charge) sans pouvoir se décharger sur l’entreprise donneuse d’ordre.

Cass. civ. 3ème, 15 avril 2021, n° 19-25748.

En matière contractuelle, seul le dommage prévisible est indemnisable

L’idée que le préjudice de la victime d’un dommage doit être intégralement réparé est si bien ancrée que les juges oublient parfois que ce principe ne vaut qu’en matière délictuelle. En matière contractuelle, seul le dommage prévisible lors de la conclusion du contrat est réparable ! Cela était vrai sous l’empire de l’ancien article 1150 du Code civil; cela l’est encore aux termes des dispositions nouvelles de l’article 1231-3 dudit code : “Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

C’est ce que vient de rappeler la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt de 11 mars 2020 (pourvoi n° 18-22472) censurant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait retenu le principe de la réparation intégrale de la victime.