Catégorie : Agents immobiliers

Devoir de conseil de l’agent immobilier

Si l’agent immobilier a un devoir d’investigation, d’information et de conseil envers son mandant s’agissant de l’adaptation du bien à la réalisation de son projet, sa responsabilité ne peut pas être engagée vis-à-vis d’une association qui s’est portée acquéreur d’une maison à usage d’habitation, se déclarant vouloir l’occuper conformément à sa destination, alors qu’elle le destinait à un usage professionnel prohibé par le plan d’occupation des sols.

Cass. civ. 1ère, 29 mars 2017, n° 15-50102

Le non-respect des règles de forme du mandat de vente immobilière ne peut être invoqué que par le mandant (« le vendeur »)

Le non-respect des règles de forme de la Loi HOGUET était jusqu’à présent pour la Cour de cassation sanctionné par une nullité absolue ce qui permettait à un tiers au contrat (en l’espèce le locataire d’un bien immobilier) de se prévaloir des irrégularités formelles du mandat de vente immobilière (comme l’absence d’indication du numéro de mandat; voir notre article sur les conditions de validité du mandat de vente immobilière) pour obtenir la nullité de la convention.

La réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016 a conduit la Cour de cassation à adopter une solution contraire. L’article 1179 nouveau du Code civil dispose désormais que « la nullité est absolue lorsque la règle de droit violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général » et qu’elle est donc « relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé« . Considérant que les dispositions de la Loi HOGUET ont pour objet la protection des intérêts particuliers des clients de l’agent immobilier, la Cour de cassation juge que seul le mandant (« le vendeur ») peut invoquer la nullité du contrat et non un tiers quand bien même il y a aurait un intérêt.

Cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20411

Obligation de l’agent immobilier de contrôler la solvabilité de l’acquéreur

Engage sa responsabilité vis-à-vis de ses mandants l’agent immobilier qui « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur« , ledit acquéreur s’étant engagé aux termes du compromis de vente à ne pas recourir à un emprunt.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019, censure ainsi la Cour d’appel d’Amiens qui avait cru pouvoir rejeter l’action des vendeurs au motif que l’agent immobilier les avait informés du fait que l’acquéreur exerçait la profession de cariste, qu’il était âgé de 25 ans et célibataire. Ces informations n’étaient donc pas suffisantes pour permettre aux vendeurs de contrôler la solvabilité de l’acquéreur.

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 11 décembre 2019, n° 18-24381.