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La clause résolutoire des baux commerciaux face au COVD-19

La période de confinement écoulée a mis à rude épreuve les trésoreries parfois exsangues de nombre de commerçants. Certains bailleurs ont pu être tentés, appliquant strictement les stipulations du bail commercial, de mettre en œuvre la très classique clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers/et ou charges.

Le législateur a rapidement mis en place deux dispositifs pour prévenir cette menace :
– un dispositif spécial destiné à protéger sine die certains locataires des conséquences d’un défaut de paiement des loyers et/ou charges durant la période de confinement et légèrement au-delà ; ce dispositif a des conséquences encore actuelles ;
– un dispositif général (c’est-à-dire au-delà de la seule matière des baux commerciaux) venant retarder les effets de la clause résolutoire dès lors que le commandement la visant avait été signifié durant la période juridiquement protégée.

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Le dispositif spécial issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

Il existe des mesures spécifiques aux baux commerciaux ; elles résultent des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Ces dispositions ne bénéficient qu’aux entreprises cumulant ces deux critères :
– moins de 10 salariés (hors filiale) ;
– un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 1.000.000 euros ;
ne peuvent encourir de :
– pénalités financières ;
– intérêts de retard ;
– dommages et intérêts ;
– astreinte d’exécution de clause résolutoire;
– clause pénale ;
– activation des garanties ou cautions
en raison d’un défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux et pour la période du 12 mars au 10 septembre 2020.

Le dispositif légal ne prévoit aucune limite de durée : aucune des sanctions visées ne pourra être prise à quelque moment que se soit.

En revanche, si le dispositif interdit de se prévaloir par exemple de la clause résolutoire pour une dette de loyers et/ou de charges afférente à la période concernée, il n’interdit pas au bailleur d’agir en paiement des sommes dues.

Toute clause contraire est réputée non écrite.

Le dispositif plus général issu de l’ordonnance du 25 mars 2020

L’article 2, alinéa 1er, de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 dispose que « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

Ces dispositions ont pour effet de neutraliser la clause résolutoire pour une période courant du 12 mars au 23 juin 2020. Passé cette seconde date, le délai imparti au locataire pour régler les causes du commandement recommence à courir. Il reste l’hypothèse particulière du commandement qui a été déliré avant le 23 juin mais dont le délai imparti pour payer les charges et loyers n’a pas expiré au 23 juin 2020 à minuit. Dans ce cas, si l’on suit la lettre du texte, le délai imparti ne s’est pas trouvé suspendu et on ne fait donc pas application du dispositif protecteur. Reste à savoir comment cette difficulté que le législateur ne semble pas avoir vu sera appréhendée par les juges.

Acquisition de la clause résolutoire et préalable de conciliation : réponse de la Chancellerie

Une des nouveautés importantes introduites par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 portant réforme de la procédure civile est l’obligation pour le demandeur, avant tout procès devant le Tribunal judiciaire, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative .

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Rappelons que ce préalable est notamment obligatoire lorsque la ou les demandes tendent au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros .

Nous avions écrit que l’article 750-1 du Code de procédure civile n’est pas sans poser difficulté sur ce qui est concrètement exigé du demandeur (à peine d’irrecevabilité de l’action, sanction qui peut être soulevée d’office par le juge).

Voir notre article sur la réforme

Nous nous interrogions notamment sur les actions tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail qu’il soit d’habitation, professionnel ou commercial pour une dette locative n’excédant pas 5 000 euros.

Le Ministère de la Justice vient de livrer son interprétation du texte (qui ne s’impose pas aux magistrats mais qui a de fortes chances d’être suivie) : « En l’occurrence, en présence d’une demande indéterminée (acquisition de la clause résolutoire) et d’une demande déterminée connexe d’un montant inférieur à 5 000 euros, il faut retenir le caractère indéterminé de la demande. Ce n’est que lorsque les prétentions sont fondées sur des faits différents et non connexes que le montant de la demande est apprécié pour chaque prétention isolément« .

Dès lors qu’il est demandé au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et quel que soit le montant de l’arriéré locatif, le préalable de conciliation ou de médiation ne s’applique pas.