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Les obligations du promoteur dans les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement

Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 2 septembre 2021

Cet article ne concerne que les recours que peuvent exercer les acquéreurs d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à raison d’un retard de livraison, de défauts de conformité, d’isolation phonique ou de vices de construction. Les garanties de bonne fin (autrement dit couvrant le risque lié à un défaut d’achèvement de l’immeuble par le vendeur-promoteur) feront l’objet d’un prochain article.



On peut considérer que le vendeur d’immeuble sur plans voit essentiellement peser sur lui deux grandes obligations :

1°. L’obligation de délivrer dans un certain délai l’immeuble qu’il a préalablement fait édifier et qui doit être conforme;

2°. L’obligation de garantir cet immeuble contre les vices de construction au même titre que les constructeurs.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’obligation de délivrer un immeuble conforme et achevé dans le délai prévu au contrat

Un immeuble pour être délivré (ou plus prosaïquement livré) doit d’abord être achevé.

L’immeuble est réputé achevé lorsqu’il est habitable conformément à sa destination contractuelle ; tout le reste relève de ce que l’on nomme “le parachèvement” et qui est nécessaire à sa livraison.

Sont évidemment nécessaires à l’achèvement : le clos, le couvert, les fluides (eau, gaz et l’électricité), le chauffage et l’aménagement intérieur des locaux (second œuvre).

La notion d’achèvement a une utilité restreinte :

  • elle permet d’exiger le paiement de 95 % du prix de vente ;
  • elle fait courir le délai d’action (cinq ans) de l’acquéreur en nullité de la vente ;
  • elle met fin à la garantie bancaire d’achèvement (ce qui est logique).

L’immeuble achevé, il peut être livré.

Aucun formalisme n’encadre la livraison qui peut prendre la forme d’une simple remise des clés.

La livraison doit être faite dans le délai fixé par le contrat.

Si la livraison est faite avec retard (au regard des stipulations contractuelles), l’acquéreur pourra se prévaloir de cette inexécution contractuelle pour demander réparation du préjudice que ce retard lui cause. Cette indemnisation peut avoir été d’ores et déjà organisée par les parties au moyen d’une clause pénale.

L’indication d’un délai pour délivrer l’immeuble étant un élément essentiel du contrat de vente d’immeuble à construire, son non respect peut permettre à l’acquéreur d’obtenir la résolution du contrat de vente. Il faudra alors justifier d’un retard important.

Il est habituellement stipulé une clause permettant d’allonger le délai de livraison en cas de survenance d’un certain nombre d’évènements tels que des jours d’intempéries, la défaillance d’entreprise, etc. Ces clauses qui libèrent le constructeur de son obligation de livrer l’immeuble dans un certain délai ne sont pas abusives dès lors qu’elles sont conçues de manière raisonnable et limitées dans le temps.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

L’immeuble livré doit être conforme à la chose promise au contrat (qui doit par ailleurs être l’exacte reprise de celle prévue au contrat de réservation); il ne s’agit donc pas de non-conformités aux règles de l’art mais uniquement au regard des stipulations contractuelles.

La non-conformité peut tenir :

  • soit au fait que l’immeuble livré n’est pas identique à l’immeuble promis dans ses dimensions, ses caractéristiques ou ses équipements (par exemple des surfaces inférieures à celles indiquées sur les plans);
  • soit au fait que manque des prestations ou certaines caractéristiques prévues par le descriptif (par exemple : absence de certains aménagements ou équipements).

A ces non-conformités qui correspondent à la lettre des textes, la jurisprudence a ajouté celles tenant au non respect des normes légales et réglementaires (au sens strict du terme ce qui n’inclut pas à notre sens les règles de l’art) ou encore des prescriptions du permis de construire.

Se pose également l’épineuse question de la non-conformité de l’immeuble livré au regard des documents publicitaires remis à l’acquéreur point sur lequel nous reviendrons dans un prochain article.

S’agissant des non-conformités, le constructeur est en droit de stipuler des clauses lui offrant une certaine liberté pour apporter des modifications à la chose promise. Il s’agira souvent de clauses accordant des tolérances et des marges s’agissant des dimensions de l’immeuble (par exemple une marge d’erreur de 3% pour les surfaces). Ce peut être également la possibilité de remplacer les matériaux prévus par des matériaux de qualité identique ou supérieure. Ces clauses ne doivent toutefois pas créer un déséquilibre significatif au profit du constructeur sous peine d’être réputées non écrites parce qu’abusives.

Précisons que le défaut de contenance de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement est soumis aux articles 1619 et suivants du Code civil qui autorise une marge de 5% (sauf stipulation contraire). En application de ces textes, la différence de superficie ne donne lieu qu’à une diminution du prix au prorata le surface manquante. L’acquéreur ne peut prétendre à aucune autre indemnisation. Il doit par ailleurs agir dans l’année de la livraison.

Comment agir face à un défaut de conformité ?

En principe les défauts de conformité devraient exclusivement relever du droit commun des contrats, qu’ils soient ou non apparents. Pour des raisons logiques (d’un point de vue juridique), la jurisprudence puis le législateur ont distingué les non-conformités cachées lors de la livraison de celles au contraire apparentes.

Seuls les défauts de conformité cachés à la livraison relèvent du droit commun de la responsabilité contractuelle. Les défauts de conformité apparents subissent le même régime que les vices de constructions apparents (v. infra). Ce qui suit ne concerne donc que les non-conformités cachées.

Les défauts de conformité ne relèvent pas des garanties légales dues par les constructeurs (garantie de bon fonctionnement et garantie décennale) mais du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Le délai pour agir est de dix ans à compter de la réception des travaux par le vendeur-promoteur; ce n’est donc pas la livraison qui marque le point de départ du délai pour agir.

Rappelons que ce délai n’est que d’un an s’agissant du défaut de contenance.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Tout défaut de conformité peut être sanctionné ; cela vaut donc pour des défauts mineurs dont la reprise peut être exigée par l’acquéreur avec toutefois désormais la nouvelle limite imposée par la dernière réforme du droit des contrats. Le juge peut en effet refuser l’exécution forcée en cas de « disproportion manifeste » entre le coût de l’exécution et son intérêt pour le créancier.

Si la mise en conformité (ou exécution forcée) s’avère impossible, le contrat pourra être résolu, soit en totalité si le défaut est substantiel et rend l’immeuble impropre à son usage, soit partiellement s’il est mineur. Cette résolution partielle se traduit par une diminution du prix de vente.

Précisons enfin que la signature d’un procès-verbal de livraison sans réserves écrites de l’acquéreur ne prive pas ce dernier d’agir contre le vendeur pour ce qui est des défauts de conformité cachés.

L’obligation de garantie contre les vices de constructions

Aux garanties légales dues par tout constructeur que sont les garanties biennale et décennale, s’ajoute la garantie des vices et défauts de conformité apparents et la garantie d’isolation phonique propres aux vendeurs-promoteurs.

Le vendeur-promoteur doit d’abord garantir les vices de constructions et les défauts de conformité apparents à la réception

L’article 1642-1 du Code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents“.

Cela signifie que le vendeur d’un immeuble à construire est nécessairement tenu de garantir les vices de constructions et des défauts de conformité quand bien même ils seraient apparents lors de la livraison de l’immeuble (toute clause contraire est nulle). C’est là une différence majeure avec le droit commun de la vente qui ne protège l’acquéreur que contre les vices cachés.

Peu importe ici l’expression ou non de réserves dans un éventuel procès-verbal de livraison, cette garantie est due pour tous les vices de constructions et défauts de conformité visibles (pour un profane) lors de la prise de possession de l’immeuble. Et encore faut-il que l’acquéreur ait pleinement conscience de l’ensemble des conséquences résultant du vice de construction ou du défaut de conformité.

Le délai pour agir est lui fixé par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil ; il est d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut-être déchargé des vices de constructions et des défauts de conformité apparents. La livraison suivant le plus souvent une réception sans réserve des travaux, ce délai pour agir sera concrètement d’un an et un mois à compter de la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Peu importe en définitive le moment où le vice de construction ou le défaut de conformité est apparent pourvu que ce soit dans le délai d’un an et un mois.

S’agissant des sanctions, l’acquéreur peut exercer à son choix l’action rédhibitoire (résolution de la vente) ou l’action estimatoire (réduction du prix). Toutefois, le vendeur-promoteur peut échapper à toute sanction s’il s’engage à réparer le vice ou le défaut de conformité apparent.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Le vendeur-promoteur doit ensuite garantir l’acquéreur contre les défauts d’isolation phonique.

Aux termes de l’article L. 111-11 du Code de la construction et de l’habitation, « le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité [aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique] pendant un an à compter de sa prise de possession ».

Le délai d’un an pour agir est court. Aussi la Cour de cassation admet-elle que l’acquéreur puisse également agir dans le délai d’épreuve de la garantie décennale (dix ans) dès lors que le ou les défauts d’isolation phonique sont tels qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination. Certaines décisions ont également admis des actions fondées sur un défaut de conformité aux qualités acoustiques promises par le vendeur-promoteur.

Le vendeur-promoteur, réputé constructeur, doit enfin garantir l’acquéreur pour les vices de construction relevant des garanties biennale et décennale.

Aux termes des dispositions de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, envers les acquéreurs à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du Code civil.

Sur ces deux garanties nous vous renvoyons à notre article sur la responsabilité contractuelle et les garanties légales des constructeurs.

Ainsi l’acquéreur d’un immeuble à construire bénéficie-t-il de la garantie décennale et de la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement). En revanche il ne bénéfice pas de la garantie de parfait achèvement.

Il bénéfice également de la responsabilité contractuelle “résiduelle” (ou théorie des dommages intermédiaires) pour tous les dommages n’entrant pas dans le champ d’application de l’une ou l’autre de deux garanties légales. C’est par exemple le cas des dommages purement esthétiques comme des microfissures en façade. En revanche la mise en œuvre de cette responsabilité est particulièrement difficile puisqu’elle suppose de rapporter la preuve d’une faute du vendeur-promoteur qui est nécessairement distincte de la faute constructive commise par l’entreprise qui a réalisé l’ouvrage défectueux.

On ne peut par prescription acquérir le droit de faire passer ses eaux usées par le fonds voisin

Alors que rien ne l’y autorise expressément, il arrive que le propriétaire d’un fonds passe par celui de son voisin pour raccorder l’évacuation des eaux usées de son habitation au réseau public.

Ce propriétaire peut-il opposer à son voisin qui exige la suppression de la canalisation empiétant sur son fonds la prescription acquisitive ?

Censurant la Cour d’appel de PARIS, la Cour de cassation rappelle que seule les servitudes continues, apparentes ou non apparentes, peuvent s’acquérir par prescription. Or une servitude est discontinue lors que pour être exercée elle a besoin du fait actuel de l’homme, c’est à dire d’une action qui sans laquelle elle n’existe pas.

La Cour de cassation, retenant que la circulation des eaux usées implique une intervention renouvelée du propriétaire du fonds d’où part les canalisations, rejette toute possibilité d’acquérir une servitude de passage des eaux usées. Dès lors, le voisin peut exiger la suppression des canalisations qui passe par sa propriété.

Cass., civ. 3ème, 17 juin 2021, n° 20-19968

La nouvelle procédure de divorce

Issue de la loi de réforme pour la justice du 23 mars 2019, la nouvelle procédure de divorce s’applique à partir du 1er janvier 2021. Selon le Ministère de la Justice, elle permet aux couples de divorcer plus rapidement et favorise la recherche d’accords.

Elle unifie la procédure en supprimant les deux temps qu’étaient la tentative de conciliation et la procédure de divorce proprement dite : une seule procédure et une orientation du dossier par le juge en fonction de complexité.

Attention, si vous avez engagé la procédure de divorce avant le 1er janvier 2021, c’est l’ancienne procédure qui s’applique :

  1. Dépôt d’une requête en divorce par l’avocat de l’un des époux au greffe du Juge aux affaires familiales demandant la fixation des mesures provisoires (entre les époux mais aussi à l’égard des enfants mineurs).
  2. Audience de tentative de conciliation aboutissant à l’ordonnance de non-conciliation aux termes de laquelle sont fixées les mesures provisoires, applicables pendant toute l’instance de divorce jusqu’à ce que le divorce soit définitif.
  3. Assignation en divorce ou requête conjointe en divorce signée des deux époux, selon les cas, visant au prononcé du divorce et de ses conséquences.
  4. Jugement de divorce.

Lorsque les époux sont en désaccord sur le principe du divorce et/ou ses conséquences, la procédure de divorce se déroule devant le juge aux affaires familiales.

L’un des époux prend l’initiative de la procédure en faisant délivrer à son conjoint une assignation en divorce contenant :

  • Les demandes de mesures provisoires (entre les époux et à l’égard des enfants mineurs) applicables pendant toute l’instance de divorce jusqu’à ce que le divorce soit définitif (exemple : lieu de résidence des enfants, principe et montant des pensions alimentaires, attribution de la jouissance du domicile conjugal, etc.).
  • La demande de prononcé du divorce sans indication du motif (sauf divorce accepté ou divorce pour altération définitive du lien conjugal). Avant le 1er janvier 2021, la requête en divorce n’évoquait pas le fondement du divorce ni ses conséquences.
  • Les demandes relatives aux conséquences du divorce entre les époux (prestation compensatoire, usage du nom marital, etc.) et à l’égard des enfants (lieu de résidence, droit de visite et d’hébergement, pensions alimentaires, etc.).

Le dossier est appelé à une première audience dite d’orientation dont la date est connue dès l’assignation. Les époux n’ont pas à être présents à cette audience ni d’ailleurs à aucune autre étape de la procédure. L’avocat devient obligatoire pour chacun des époux dès le début de la procédure. Depuis le 1er janvier 2021, le juge aux affaires familiales n’a plus à tenter de concilier les époux et il n’y a plus d’entretien des époux avec le juge.

Plusieurs hypothèses tant s’agissant des mesures provisoires que du prononcé du divorce et ses conséquences :

1°. Des demandes provisoires sont présentées par l’époux demandeur (ou sans conjoint dans des conclusions prises par son avocat) : s’il existe un accord, le juge met simplement l’affaire en délibéré (sur les seules mesures provisoires) ; dans le cas contraire, le juge renvoie l’affaire à une audience de plaidoirie où ne seront débattues que les mesures provisoires.

La décision portant sur les mesures provisoires est dénomméeordonnance sur mesures provisoires “; elle remplace donc l’ordonnance de non-conciliation. Le juge restant saisi de la procédure, il sera désormais plus facile de solliciter la modification des mesures provisoires.

2°. Les époux ne sollicitent aucune mesure provisoire : s’il existe un accord sur le divorce et ses conséquences, le dossier est mis en délibéré. Dans le cas contraire, soit les époux sont prêts à voir leur affaire être plaidée et le juge renvoie l’affaire à une audience de plaidoirie, soit ils ne le sont pas et l’affaire est en renvoyée en “mise en état” pour en permettre l’instruction (échanges de conclusions et de pièces sous le contrôle du juge de la mise en état) jusqu’à ce que l’affaire soit prête à être plaidée et jugée.

Réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019

L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été adoptée le 30 octobre 2019 et publiée au Journal officiel le 31 octobre 2019. Les dispositions nouvelles issues de ce texte sont entrées en vigueur le 1er juin 2020 à l’exception de celles relatives à la carence du syndic, à la résiliation de son contrat et, pour les petites copropriétés, de la règlementation applicable à la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quelles sont les principales nouveautés ?

Le champ d’application du statut de la copropriété

Le champ d’application du statut de la copropriété (article 1er de la Loi du 10 juillet 1965) s’applique désormais impérativement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et les ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ne sont désormais régis par le statut de la copropriété qu’à défaut de convention y dérogeant expressément (et sous réserve de constituer une personne morale suffisamment structurée pour en assurer la gestion).

L’objet du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit son objet étendu à “l’amélioration de l’immeuble” (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité précisée et étendue: “Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires” (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).

L’action en justice contre le syndic

Désormais, “en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires(article 15 de la Loi du 10 juillet 1965). Cette délégation doit être donnée à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. A défaut de conseil syndical, “cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires(article 15 de la Loi du 10 juillet 1965)

La révocation du syndic ou sa démission

S’agissant de la révocation du mandat de syndic ou de sa démission, l’ordonnance du 30 octobre 2019 en précise les modalités et ajoute à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 la disposition suivante : “Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (conformément au droit commun des contrats).

La désignation et la rémunération du syndic

Le conseil syndical, sauf dispense de l’assemble générale des copropriétaires, est tenu de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965). Quant au syndic, il encourt désormais des pénalités de retard lorsqu’il ne transmet pas en temps utile les documents demandés par le conseil syndical (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 encadre davantage encore la rémunération du syndic tant s’agissant de sa mission que des prestations supplémentaires qu’il peut être conduit à servir : “La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État” (article 18-1 A de la Loi du 10 juillet 1965).

La rémunération du syndic pour l’exercice de sa mission doit donc à la fois être fixée forfaitairement et exclusivement de tout autre prestation. Les missions complémentaires du syndic doivent en effet faire l’objet d’un contrat distinct. Quant au projet de contrat du syndic, il doit être accompagné d’une fiche d’information sur les prix et les prestations proposées (selon un modèle fixé par arrêté). Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Les obligations du syndic sortant

L’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose désormais qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Le syndic sortant doit également remettre, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

La désignation des membres du conseil syndical

L’ordonnance du 30 octobre 2019 élargit la liste des personnes parmi lesquelles les membres du conseil syndical peuvent être désignés. Il s’agit désormais : des copropriétaires, de leurs ascendants ou descendants, des associés, des accédants ou acquéreurs à terme, de leurs conjoints, des partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, de leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers (article 21 de la Loi du 10 juillet 1965).

La délégation de pouvoir accordée au conseil syndical

Désormais, l’assemblée générale des copropriétaires (lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres), peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (la majorité dite “de l’article 24”) (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.” (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs (article 21-2 de la Loi du 10 juillet 1985).

La délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale (article 21-3 de la Loi du 10 juillet 1985).

Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile (article 21-4 de la Loi du 10 juillet 1985).

Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

Le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes; il établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’assemblée générale des copropriétaires

Dans l’hypothèse d’un démembrement du droit de propriété, “le copropriétaire” est représenté par le nu-propriétaire et non par l’usufruitier (à défaut d’accord contraire entre eux) (article 23 de la Loi du 10 juillet 2019). En cas de désaccord entre plusieurs nus-propriétaires, c’est le Président du Tribunal judiciaire qui désigne lequel représentera “la pleine-propriété” (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1985).

L’ordonnance du 30 octobre 2019 vient encadrer le vote par correspondance rendu possible par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite “Loi ELAN”) (article 17-1 A de la Loi du 10 juillet 1985 et article 24 de la Loi du 10 juillet 1985).

Tout copropriétaire peut désormais solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la Loi du 10 juillet 1985).

Jusqu’à présent, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas décidé à la majorité prévue à l’article 25 mais que le projet recueillait au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée pouvait procéder à un second vote à la majorité prévue à l’article 24. Cette passerelle est étendue à tous les votes (article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1985).

La loi fait revivre l’article 26-1 de la Loi du 10 juillet 2015 et qui avait été abrogé par Loi du 13 juillet 2006 : “Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.“.

Les travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire

Désormais, un copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25-2 de la Loi du 10 juillet 1965). A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage. L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Les travaux d’intérêt collectif affectant les parties privatives

La loi nouvelle dispose désormais qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965). Il ne s’agit donc plus des seuls travaux listés aux articles 24, 25 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965.

Toutefois la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965).

Recourir à sa protection juridique

La protection juridique est la convention régularisée avec une société d’assurances par laquelle cette dernière s’engage à prendre en charge de tout ou partie des frais nécessités par la défense des intérêts de son assuré et lui offrir une assistance en vue du règlement amiable ou judiciaire de son différend.

Plus concrètement, l’assureur va prendre en charge les frais d’avocats (dans la limite du barème figurant au contrat) et les frais de justice que sont principalement les frais d’huissiers et les frais d’expertise.

Attention :

  • le litige constitue le sinistre garanti par l’assureur ; il doit trouver sa cause dans un fait postérieur à la souscription du contrat (il peut y avoir un délai de carence);
  • les honoraires de l’avocat sont pris en charge dans la limite du barème accepté par l’assuré;
  • les frais de justice sont pris en charge dans la limite d’un plafond de garantie en pratique généralement suffisamment élevé pour couvrir des frais d’huissier et d’expertise;
  • tous les litiges ne sont pas nécessairement garantis par le contrat souscrit ; peuvent-être par exemple exclus les litiges familiaux comme le divorce;
  • l’assureur ne garantit pas l’assuré des éventuelles condamnations pécuniaires mises à sa charge.

L’assuré a le libre choix de son avocat ; l’assureur ne peut donc lui imposer un avocat.

Si vous bénéficiez d’une protection juridique utilement mobilisable, notre Cabinet s’occupe de déclarer le sinistre auprès de votre assureur. Il vous suffit juste de nous communiquer les références de votre contrat.

Rassurez-vous, si vous avez omis de nous préciser que vous bénéficiez d’un tel contrat, il n’est jamais trop tard pour déclarer le sinistre à votre assureur. En effet, depuis la réforme opérée par la loi du 21 février 2007, l’assuré qui n’a informé l’assureur qu’après la naissance du litige ne peut être déclaré déchu de la protection juridique.

Que ce passe-t-il si le barème de l’assureur ne couvre pas la totalité des honoraires de l’avocat ? Que deviennent les sommes obtenues en justice pour l’indemnisation des frais de procédure ?

L’assureur couvre les honoraires de l’avocat dans la limite de son barème. Les honoraires dépassant ce barème resteront à la charge de l’assuré.

Si l’assuré gagne son procès et obtient le paiement d’indemnités pour ses frais de procédure, ces indemnités doivent d’abord servir à le rembourser des frais d’avocat restés à sa charge. Seul l’éventuel solde bénéficiera à l’assureur.

Exemple : L’assuré obtient la condamnation de son adversaire à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de ses frais d’avocats. Il a payé à son avocat 2 000 euros d’honoraires dont seulement 1 000 euros ont été pris en charge par l’assureur. Il a donc réglé sur ses deniers personnels la somme de 1 000 euros. Sur les 1 500 euros versés, il prendra en priorité 1 000 euros pour se rembourser de cette somme restée à sa charge. Le solde, soit 500 euros, ira à l’assureur.