Étiquette : Solvabilité

Appréciation des capacités financières en cas de pluralité d’emprunteur

Pour l’acquisition d’un appartement, un couple souscrit un crédit immobilier. Il cesse de rembourser les échéances du prêt. La banque notifie la déchéance du terme aux deux coemprunteurs. L’un d’eux assigne le prêteur en responsabilité pour ne pas l’avoir mis en garde sur les risques liés au fait qu’il n’avait ni revenus, ni patrimoine. L’établissement bancaire fait valoir que les capacités financières des deux coemprunteurs devaient être appréciées non pas séparément mais globalement ; en d’autres termes, la solvabilité suffisante de l’un des coemprunteurs suppléait l’insolvabilité de l’autre.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse jugeant au contraire « que lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif résultant de celui-ci doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs« .

Cette solution (favorable aux emprunteurs) n’avait rien d’évident. Les deux codébiteurs pouvant être appelés isolément en paiement de l’intégralité de la dette, il paraissait plus logique de considérer que leur solvabilité devait s’apprécier individuellement (même si au final la charge de la dette peut se trouver équitablement réparti entre les deux). Sans doute cette possibilité de recours a-t-elle conduit les hauts magistrats à retenir le principe d’une appréciation globale.

Cass. com., 9 juillet 2019, n° 17-31255

Obligation de l’agent immobilier de contrôler la solvabilité de l’acquéreur

Engage sa responsabilité vis-à-vis de ses mandants l’agent immobilier qui « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur« , ledit acquéreur s’étant engagé aux termes du compromis de vente à ne pas recourir à un emprunt.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019, censure ainsi la Cour d’appel d’Amiens qui avait cru pouvoir rejeter l’action des vendeurs au motif que l’agent immobilier les avait informés du fait que l’acquéreur exerçait la profession de cariste, qu’il était âgé de 25 ans et célibataire. Ces informations n’étaient donc pas suffisantes pour permettre aux vendeurs de contrôler la solvabilité de l’acquéreur.

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 11 décembre 2019, n° 18-24381.