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Une société civile immobilière ne peut consentir une hypothèque en garantie de la dette de l’un de ses associés

Le gérant (et associé) d’une société civile immobilière fait consentir à cette dernière une hypothèque en garantie de ses propres dettes. La possibilité de constituer cette sûreté était expressément prévue dans les statuts de la société civile immobilière dont l’objet premier reste toutefois l’acquisition et la gestion de l’immeuble objet de la garantie.

La Cour de cassation a jugé qu’une telle sûreté était nulle comme contraire à l’intérêt social : la société civile immobilière n’a en effet aucun intérêt à garantir les dettes de son gérant mais en plus une telle garantie menace son existence même puisque cette dernière dépend du maintien de l’immeuble donné en garantie dans son patrimoine.

Cass. com., 6 janvier 2021: n° 19-15.299

Appréciation des capacités financières en cas de pluralité d’emprunteur

Pour l’acquisition d’un appartement, un couple souscrit un crédit immobilier. Il cesse de rembourser les échéances du prêt. La banque notifie la déchéance du terme aux deux coemprunteurs. L’un d’eux assigne le prêteur en responsabilité pour ne pas l’avoir mis en garde sur les risques liés au fait qu’il n’avait ni revenus, ni patrimoine. L’établissement bancaire fait valoir que les capacités financières des deux coemprunteurs devaient être appréciées non pas séparément mais globalement ; en d’autres termes, la solvabilité suffisante de l’un des coemprunteurs suppléait l’insolvabilité de l’autre.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse jugeant au contraire « que lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif résultant de celui-ci doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs« .

Cette solution (favorable aux emprunteurs) n’avait rien d’évident. Les deux codébiteurs pouvant être appelés isolément en paiement de l’intégralité de la dette, il paraissait plus logique de considérer que leur solvabilité devait s’apprécier individuellement (même si au final la charge de la dette peut se trouver équitablement réparti entre les deux). Sans doute cette possibilité de recours a-t-elle conduit les hauts magistrats à retenir le principe d’une appréciation globale.

Cass. com., 9 juillet 2019, n° 17-31255