Étiquette : Crédit immobilier

Appréciation des capacités financières en cas de pluralité d’emprunteur

Pour l’acquisition d’un appartement, un couple souscrit un crédit immobilier. Il cesse de rembourser les échéances du prêt. La banque notifie la déchéance du terme aux deux coemprunteurs. L’un d’eux assigne le prêteur en responsabilité pour ne pas l’avoir mis en garde sur les risques liés au fait qu’il n’avait ni revenus, ni patrimoine. L’établissement bancaire fait valoir que les capacités financières des deux coemprunteurs devaient être appréciées non pas séparément mais globalement ; en d’autres termes, la solvabilité suffisante de l’un des coemprunteurs suppléait l’insolvabilité de l’autre.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse jugeant au contraire « que lorsqu’un emprunt est souscrit par plusieurs emprunteurs, l’existence d’un risque d’endettement excessif résultant de celui-ci doit s’apprécier au regard des capacités financières globales de ces coemprunteurs« .

Cette solution (favorable aux emprunteurs) n’avait rien d’évident. Les deux codébiteurs pouvant être appelés isolément en paiement de l’intégralité de la dette, il paraissait plus logique de considérer que leur solvabilité devait s’apprécier individuellement (même si au final la charge de la dette peut se trouver équitablement réparti entre les deux). Sans doute cette possibilité de recours a-t-elle conduit les hauts magistrats à retenir le principe d’une appréciation globale.

Cass. com., 9 juillet 2019, n° 17-31255

Le TEG (Taux effectif global)

TEG (taux effectif global) et TEAG (taux effectif annuel global) sont deux indicateurs du coût réel d’un crédit ; ils permettent à l’emprunteur de comparer entre elles des offres de crédit qui ne seraient pas efficacement comparables sur la base du seul taux d’emprunt (ou taux débiteur).

tauxdinteret

Leur calcul prend en effet non seulement en compte le taux d’intérêt mais également la durée du crédit, la périodicité des remboursements ainsi que tous les frais accessoires (frais de dossier, coût de l’assurance-emprunteur si elle est obligatoire, frais de constitution des garanties, etc.).

Le TEAG est un instrument issu du droit communautaire destiné à permettre des comparaisons à l’échelle européenne. Il est différent du TEG en ce qu’il est plus précis puisqu’il prend en compte le fait que les intérêts d’emprunt produisent eux-mêmes des intérêts.

Depuis le 23 avril 2008, le TAEG s’est substitué au TEG pour les crédits à la consommation (Directive 2008/48/CE). et depuis le 21 mars 2016 pour les crédits immobiliers aux emprunteurs particuliers (Directive 2014/17/UE du 4 février 2014). Le TEG ne subsiste donc que pour les seuls crédits aux entreprises.

L’absence de mention du taux effectif global ou la mention d’un taux erroné est sanctionnée par la déchéance totale ou partielle (selon les cas) de l’établissement de crédit du droit aux intérêts.

Pour tout crédit à la consommation, le TEAG doit obligatoirement figurer la fiche d’information remise à l’emprunteur (article R. 312-2 du Code de la consommation) et l’offre de prêt (article R. 312-10 du Code de la consommation). A défaut, le prêteur est déchu soit en totalité soit partiellement du droit aux intérêts (articles L. 341-1 et L. 341-2 du Code de la consommation). Le TEAG doit également figurer dans les publicités (article L. 312-6 du Code de la consommation) sans que le non-respect de cette obligation ne  soit sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Pour tout crédit immobilier, le TEAG doit obligatoirement figurer dans la fiche d’information précontractuelle remise à l’emprunteur (R. 313-7 du Code de la consommation), laquelle doit être, si les conditions du prêt sont modifiées, réactualisée et jointe à l’offre de prêt (article L. 313-24 du Code de la consommation). A défaut, le prêteur est soit en totalité soit partiellement déchu du droit aux intérêts (article L. 341-26 du Code du Code de la consommation).

C’est également le TEAG qui permet de mesurer le caractère usuraire ou non d’un prêt consenti à un consommateur (article L. 314-6 du Code de la consommation).