La colocation
Par Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL
Docteur en droit
Avocat associé
Spécialiste en droit immobilier
Date de mise à jour : 30 mai 2025
La colocation est la location par plusieurs colocataires d’un même logement que tous utilisent comme résidence principale. Pratique en expansion, la colocation fait l’objet de dispositions légales spécifiques depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).
La colocation (vide ou meublée) est soumise au régime de droit commun du bail d’habitation issu de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Nous n’évoquerons ici que ses dispositions spécifiques.
La colocation y est définie comme “la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur” (article 8-1).
Les époux et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du bail ne peuvent recourir à la colocation.
Un ou plusieurs contrats de location : attention aux pièges !
Le bailleur peut conclure un seul et même contrat avec l’ensemble des colocataires.
Il peut également conclure un contrat avec chacun d’eux mais ATTENTION, dans ce cas, il devra respecter les dispositions suivantes du Code de la construction et de l’habitation relatives à la division d’un logement existant :
Article L. 126-17 (notamment) :
Une surface habitable minimum de 14 m2 et un volume habitable minimum de 33 m3 (hors installations ou pièces communes) ;
Un constat de risque d’exposition au plomb et une recherche de la présence d’amiante.
Article L. 126-18 :
Dans certaines communes, une autorisation de division est requise.
Article L. 126-21 :
Dans les immeubles dits de grande hauteur, la division en appartements nécessite un avis favorable de la commission de sécurité compétente.
Un unique contrat permet donc d’échapper aux règles spécifiques à la division d’un bâtiment existant… notamment en matière de surface et de volume habitable.
Par dérogation à l’articles L. 126-17 du Code de la construction et de l'habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux respectivement à 9 m2 et à 20 m3.
Pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à l’obligation, pour le bailleur, de délivrer au locataire un logement décent, il est par ailleurs tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Le Code de la sécurité sociale subordonne le versement de l’allocation de logement au respect de ces dispositions. À défaut, le bailleur ne peut percevoir l’allocation sans que cela puisse fonder une action à l’encontre de ses colocataires pour obtenir la résiliation du bail.
En copropriété, le bailleur devra s’assurer que la colocation n’est pas prohibée par le règlement de copropriété encore que la régularité d’une telle interdiction soit discutable.
Le contrat de bail unique d'une colocation (vide ou meublée) doit respecter le contrat-type défini par le décret
n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Devront être annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
– Le dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité;
– La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs;
– L’état des lieux d’entrée (signé par tous les colocataires).
Et le cas échéant :
– Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables;
– Un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges;
– L’autorisation préalable de mise en location.
En cas de bail unique, chaque colocataire devra recevoir un exemplaire de la convention (et de ses annexes).
Le bail peut stipuler que le bailleur souscrira une assurance habitation pour le compte des colocataires. Le montant de la prime se répercutera sur les charges appelées auprès de ces derniers.
Le loyer doit respecter les dispositions de la loi de 1989.
Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement.
Le paiement du loyer : la solidarité est une option
Les colocataires ne sont pas de plein droit solidaire du paiement du loyer sauf stipulation expresse contraire du contrat et pour le seul bail “unique”.
La clause de solidarité permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer à un seul colocataire jusqu’à l’expiration du bail en cours même s’il n’occupe pas effectivement les lieux loués.
Entre codébiteurs solidaires, le colocataire restant dans les lieux peut réclamer au locataire ayant donné congé la moitié des loyers acquittés jusqu’à son propre départ.
La caution garantit donc le paiement de la totalité des loyers. C’est pourquoi l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.
En effet, la caution est libérée :
– à l’expiration d’un délai de six mois dans le cas contraire.
– immédiatement à la date d’effet du congé donné par le colocataire pour lequel l’engagement a été donné lorsqu’un nouveau locataire prend sa place;
Le congé
Le bailleur peut donner congé à ses colocataires pour les mêmes motifs et aux mêmes conditions que pour un bail d’habitation “classique”.
En présence d’une clause de solidarité (bail unique), le congé adressé à un seul colocataire vaut pour les autres. Dans le cas contraire, le bailleur doit adresser individuellement un congé à chaque colocataire.
Les colocataires peuvent également donner congé pour les mêmes motifs et aux mêmes conditions que pour un bail d’habitation “classique”.
Ils peuvent agir de concert ou seul. Le départ d’un seul colocataire ne met pas fin au bail.
Si un nouveau colocataire arrive dans les lieux et se substitue au sortant, un avenant au bail (dans l’hypothèse d’un bail unique) doit être rédigé.
La solidarité du colocataire sortant (en présence d’une telle clause) prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elle s’éteint à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
Le pacte de colocation
Les colocataires peuvent (c’est une simple faculté) décider ensemble d’un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation.
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