Guide pratique des ventes immobilières judiciaires
Par Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL
Docteur en droit
Avocat associé
Spécialiste en droit immobilier
Date de mise à jour : 30 mai 2025
Les ventes judiciaires sont des ventes aux enchères de biens immobiliers devant les tribunaux judiciaires (ex tribunaux de grande instance).
La vente judiciaire est en général provoquée par un créancier. Le débiteur ne parvenant pas à régler sa dette, le créancier demande la saisie de son bien immobilier et sa mise en vente. C’est la procédure de saisie immobilière.
À côté de la vente sur saisie, il existe la vente sur licitation. Cette vente intervient pour mettre fin à une indivision ou régler une succession lorsqu’il n’y pas de solution amiable possible.
L’annonce de la vente
Les ventes judiciaires sont obligatoirement annoncées par :
– voie d’affichage au sein du Tribunal judiciaire;
– voie de presse dans un jour n’annonce légal local.
Il existe également des sites spécialisés qui recensent les ventes judiciaires mais sans aucune garantie d’exhaustivité.
La publicité obligatoire doit être réalisée dans un délai compris en 1 à 2 mois avant la date fixée pour la vente.
Chaque annonce précise :
Les informations complémentaires concernant la vente sont contenues dans un cahier des conditions de vente (urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.) lequel est consultable par tout intéressé (ou son avocat) :
– Soit au cabinet de l’avocat en charge de la vente;
– Soit au Greffe du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire (celui de Caen est situé 11, rue Dumont d’Urville à Caen).
Il est important de :
– De visiter l’immeuble;
– De prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des conditions de vente et notamment du procès-verbal descriptif y figurant ainsi que les diagnostics immobiliers (performance énergétique, amiante, installation électrique, etc.).
Comment participer aux ventes judiciaires ?
Pour se porter enchérisseur, le recours à un avocat est obligatoire.
Les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie.
Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur.
Certains éléments doivent être remis préalablement à l’avocat :
Comment se déroule les enchères ?
Les enchères sont portées en présence ou non du client.
Si l’enchérisseur est personnellement présent, l’avocat peut suivre ses instructions.
L’avocat ne peut en aucun cas dépasser le plafond fixé par le pouvoir que lui a remis le client.
Lorsque plus aucune enchère n’est portée, le Juge de l’exécution déclenche un compte à rebours de 90 secondes. Si aucune enchère n’est formulée pendant ce délai, le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Dans le cas contraire, les enchères se poursuivent.
Comment devient-on propriétaire ?
Le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Il devient immédiatement propriétaire de l’immeuble.
L’immeuble peut ne plus être assuré au moment de la vente (si tel n’est pas le cas, l’assurance qui le couvre bénéficie de plein droit au nouveau propriétaire). Il est donc recommandé de souscrire sans délai une assurance dite « propriétaire non occupant » voire une assurance multi-risques habitation pour compte si le bien est occupé et l’occupant ne justifie pas être assuré.
La vente n’est définitivement acquise au profit de l’adjudicataire qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours. Pendant ce délai, un surenchérisseur peut se déclarer. Dans ce cas le bien fait l’objet d’une nouvelle vente à une mise à prix fixé au montant de l’adjudication majoré de 10%.
Exemple : Le bien est adjugé à la somme de 200 000 euros. Tout intéressé peut, en recourant à un avocat, se porter surenchérisseur pour la somme de 220 000 euros. Une nouvelle vente avec une mise à prix à 220 000 euros aura donc lieu. Elle sera organisée par le surenchérisseur.
Le bien adjugé doit être payé dans les deux mois qui suivent la vente.
Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication.
Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de réitération des enchères au détriment de l’adjudicataire défaillant.
Il est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix réel de vente. Le chèque de consignation (ou le cautionnement bancaire irrévocable) est destiné à garantir ce paiement.
C’est le jugement qui vaut titre de propriété (il permet le cas échéant de faire procéder à l’expulsion des éventuels occupants de l’immeuble s’ils sont sans droit ni titre). L’avocat se charge de le faire publier au Bureau des hypothèques. Il n’y a donc pas lieu d’établir un acte notarié.
Le jugement ne sera remis par le Greffe que dès lors qu’il aura été justifié du versement du prix de vente et du paiement des frais annexes. C’est ce jugement qui devra être adressé au service de la publicité foncière.
Quel est le montant des frais annexes ?
Dans le cas d’une vente judiciaire, l’adjudicataire doit supporter :
L’émolument proportionnel de l’avocat du créancier poursuivant est calculé calculé sur le base du prix de vente et majorés de la TVA applicable (20%) (article A444-102 1° du Code de commerce) :
L’adjudicataire devra régler les frais inhérents à la publicité foncière.
Vous devez être connecté pour poster un commentaire.