Les conditions de validité du mandat de vente
Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit
Mise à jour du 7 mai 2024
Jusqu’au 17 avril 2024 – date d’entrée en vigueur de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels – la responsabilité de plein droit pour troubles anormaux du voisinage restait une création de la jurisprudence : « Nul ne peut occasionner à la propriété de son voisin de dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. » (Cour de cassation, 4 février 1971). Désormais, l’article 1253, alinéa 1er, du code civil dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».
La notion de trouble anormal du voisinage ne repose ni sur la théorie de l’abus de droit, ni sur la notion de faute personnelle. Il n’est donc pas nécessaire de rapporter la preuve d’un détournement du droit de propriété de sa finalité ou d’une faute personnelle du voisin. Seule importe l’existence d’un « dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ».
Il faut que le trouble ait lieu entre voisins :
– On peut être voisins sans que les deux fonds soient contigus.
– La notion de voisin ne se confond pas avec celle de propriétaire. L’auteur du trouble peut donc être locataire.
– La victime du trouble n’est pas nécessairement propriétaire d’un fonds « voisin » : elle peut être le propriétaire, un locataire, un copropriétaire, un syndicat de copropriétaires ou tout autre occupant.
La victime ne doit pas s’être elle-même mise en situation de subir le trouble :
– L’activité nuisible doit être antérieure,
– Elle doit être exercée dans le respect des lois,
– Elle doit s’être poursuivie dans les mêmes conditions.
La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 élargit le périmètre de la force exonératoire de l’antériorité d’occupation. L’article L. 113-8 du code de la construction et de l’habitation, qui visait les seules activités “agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques”, est abrogé. L’alinéa 2 de l’article 1253 nouveau du code civil vise toutes les “activités, quelle qu’en soit la nature”, dès lors qu’elles sont antérieures à l’installation de la victime du trouble.
Le trouble doit dépasser « les inconvénients normaux du voisinage » :
– L’anormalité du trouble est apprécié souverainement par les juges du fond.
– L’anormalité du trouble peut être appréciée objectivement (circonstances de temps et de lieu) mais aussi subjectivement en tenant compte de la réceptivité de la victime
La réparation du trouble anormal de voisinage pourra avoir lieu :
– En nature : le juge peut ordonner de réaliser de travaux, voire sous certaines conditions la démolition d’un ouvrage.
– Subsidiairement par équivalent : le versement des dommages et intérêts.