Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 29 janvier 2020

Des ventes immobilières aux enchères ont lieu périodiquement devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CAEN.

Vous pouvez consulter sur notre site la liste (non exhaustive) des prochaines ventes immobilières.

Chaque annonce précise :

  • la localisation du bien à ventre;
  • une description succinte du bien;
  • le montant de la mise à prix;
  • la ou les dates des visites organisées;
  • les coordonnées de l’avocat en charge de la vente.
Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Les informations complémentaires concernant la vente sont contenues dans un cahier des conditions de vente (urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.) lequel est consultable par tout intéressé (ou son avocat) :

  • soit au cabinet de l’avocat en charge de la vente,
  • soit au Greffe du Juge de l’exécution du Tribunal judiciairede Caen(situé 11, rue Dumont d’Urville à Caen).

Il est important de :

  • de visiter l’immeuble;
  • prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des conditions de vente et notamment du procès-verbal descriptif y figurant ainsi que les diagnostics immobiliers (performance énergétique, amiante, installation électrique, etc.).

Comment participer aux enchères ?

Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur.

Pour se porter enchérisseur, le recours à un avocat est obligatoire.
En savoir plus sur nos prestations

Certains éléments doivent être remis préalablement à l’avocat :

  • un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères (hors frais);
  • un cautionnement bancaire irrévocable ou un chèque de banque d’un montant de 10%  du montant de la mise à prix (avec un montant minimum de 3 000 euros) et libellé à l’ordre du compte séquestre Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Caen.

Nous demandons par ailleurs à nos clients :

  • de justifier de l’origine des fonds employées (et cela conformément à nos obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent);
  • une copie intégrale de l’acte de naissance de moins de trois mois ainsi qu’une copie d’une pièce d’identité en cours de validité;
  • la justification que le client dispose des fonds nécessaires pour payer le cas échéant ou qu’il a obtenu un accord de principe d’un établissement bancaire pour un prêt immobilier.

Dans la mesure où, en l’absence de surenchère (voir ci-dessous), qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, l’adjudicataire est propriétaire à compter de l’audience de vente, il importe qu’il souscrive une assurance multirisque habitation prenant effet le jour de l’audience l’adjudication.

Comment se déroule les enchères et comment devient-on propriétaire ?

Les enchères sont portées en présence ou non du client.

Si l’enchérisseur est personnellement présent, l’avocat peut suivre ses instructions.

L’avocat ne peut en aucun cas dépasser le plafond fixé par le pouvoir que lui a remis le client. Lorsque plus aucune enchère n’est portée, le Juge de l’exécution déclenche un compte à rebours de 90 secondes. Si aucune enchère n’est formulée pendant ce délai, le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Dans le cas contraire, les enchères se poursuivent.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

La vente n’est acquise au profit de l’adjudicataire qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours. Pendant ce délai, un surenchérisseur peut se déclarer. Dans ce cas le bien fait l’objet d’une nouvelle vente à une mise à prix fixé au montant de l’adjudication majoré de 10%.

Exemple : Le bien est adjugé à la somme de 200 000 euros. Tout intéressé peut, en recourant à un avocat, se porter surenchérisseur pour la somme de 220 000 euros. Une nouvelle vente avec une mise à prix à 220 000 euros aura donc lieu. Elle sera organisée par le surenchérisseur.

Le bien adjugé doit être payé dans les deux mois qui suivent la vente.

Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication.          

Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de réitération des enchères au détriment de l’adjudicataire défaillant.

Il est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix réel de vente. Le chèque de consignation (ou le cautionnement bancaire irrévocable) est destiné à garantir ce paiement.

C’est le jugement qui vaut titre de propriété (il permet le cas échéant de faire procéder à l’expulsion des éventuels occupants de l’immeuble s’ils sont sans droit ni titre). L’avocat se charge de le faire publier au Bureau des hypothèques. Il n’y a donc pas lieu d’établir un acte notarié.

Le jugement ne sera remis par le Greffe que dès lors qu’il aura été justifié du versement du prix de vente et du paiement des frais annexes.

Quel est le montant des frais annexes ?

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Dans le cas d’une vente judiciaire, l’adjudicataire doit supporter :

  • les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien; le décompte produit par le créancier poursuivant est vérifié par le Juge de l’exécution et le montant retenu est annoncé avant les enchères (en moyenne entre 6 000 et 9 000 euros);
  • l’émolument proportionnel de l’avocat du créancier poursuivant (lequel est partagé avec l’avocat de l’adjudicataire) calculé sur le base du prix de vente et majorés de la TVA applicable (20%) (article A444-102 1° du Code de commerce) :
  • Pour les procédures engagées avant le 1er septembre 2017 : 0 à 6 500 euros : 8,00% (520,00 euros HT); 6 501 à 17 000 euros : 3,30% (346,50 euros HT); 17 001 à 60 000 euros : 2,20% (946,00 euro HT); Au-dessus de 60 000 euros : 1,65%.
  • Pour les procédures engagées après le 1er septembre 2017 : 0 à 6 500 euros : 7,397 % (480,80 euros HT); 6 501 à 17 000 euros : 3,051 % (320,35 euros HT); 17 001 à 60 000 euros : 2,034 % (874,62 euro HT); Au-dessus de 60 000 euros : 1,65%;

S’ajoutent à ces frais :

  • les droits de mutation qui correspondent aux droits réclamés pour toute vente immobilière par le Trésor Public (5,8% en tenant de la hausse de la taxe départementale) :

– une taxe départementale théoriquement fixée à 3,80% mais qui a été portée à 4,5% par la quasi-totalité des départements;
– une taxe communale au taux de 1,20%;
– une taxe au profit de l’Etat égale à 2,37% du montant de la taxe départementale;

  • les frais de publicité :

– droit sur demande d’extrait modèle 1 : 11,70 euros HT ;
– droit sur formalité de publication jugement adjudication : 351 euros HT;
– réquisition sur formalité : 14 euros;
– droit sur réquisition: 3,90 euros HT.

A ces frais annexes s’ajoutent enfin les honoraires de votre avocat (voir nos tarifs).