Guide pratique des ventes immobilières judiciaires

Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 24 février 2023

Des ventes immobilières aux enchères ont lieu périodiquement devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CAEN.

Comment participer aux enchères ?


Chaque annonce précise :

La localisation du bien à ventre
Une description succincte du bien
Le montant de la mise à prix
La ou les dates des visites organisées
Les coordonnées de l’avocat en charge de la vente


Les informations complémentaires concernant la vente sont contenues dans un cahier des conditions de vente (urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.) lequel est consultable par tout intéressé (ou son avocat) :

Soit au cabinet de l’avocat en charge de la vente
Soit au Greffe du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Caen (situé 11, rue Dumont d’Urville à Caen)


Il est important de :

De visiter l’immeuble.
De prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des conditions de vente et notamment du procès-verbal descriptif y figurant ainsi que les diagnostics immobiliers (performance énergétique, amiante, installation électrique, etc.).

Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur.

Pour se porter enchérisseur, le recours à un avocat est obligatoire.

Notre intervention vous sera facturée
220 euros TTC (soit 180 euros HT).

Certains éléments doivent être remis préalablement à l’avocat :

un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères (hors frais)
un chèque de banque d’un montant de 10%  du montant de la mise à prix (avec un montant minimum de 3 000 euros) et libellé à l’ordre du compte séquestre Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Caen
une attestation sur l’honneur de non-condamnation en matière de ventes aux enchères

Lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme

Nous avons l’obligation de vérifier l’identité de nos clients, d’identifier les bénéficiaires effectifs de l’opération et de rechercher l’origine des fonds remis en paiement du prix et des frais de la vente.

Comment se déroule les enchères et comment devient-on propriétaire ?


Les enchères sont portées en présence ou non du client.

Si l’enchérisseur est personnellement présent, l’avocat peut suivre ses instructions.

L’avocat ne peut en aucun cas dépasser le plafond fixé par le pouvoir que lui a remis le client.

Lorsque plus aucune enchère n’est portée, le Juge de l’exécution déclenche un compte à rebours de 90 secondes. Si aucune enchère n’est formulée pendant ce délai, le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Dans le cas contraire, les enchères se poursuivent.

La vente n’est définitivement acquise au profit de l’adjudicataire qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours. Pendant ce délai, un surenchérisseur peut se déclarer. Dans ce cas le bien fait l’objet d’une nouvelle vente à une mise à prix fixé au montant de l’adjudication majoré de 10%.

Exemple : Le bien est adjugé à la somme de 200 000 euros. Tout intéressé peut, en recourant à un avocat, se porter surenchérisseur pour la somme de 220 000 euros. Une nouvelle vente avec une mise à prix à 220 000 euros aura donc lieu. Elle sera organisée par le surenchérisseur.

Important !

Dans la mesure où, en l’absence de surenchère (voir ci-dessous), qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, l’adjudicataire est propriétaire à compter de l’audience de vente, il importe qu’il souscrive une assurance multirisque habitation (ou propriétaire non-occupant) prenant effet le jour de l’audience l’adjudication.


Le bien adjugé doit être payé dans les deux mois qui suivent la vente.

Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication. Le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication.

Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de réitération des enchères au détriment de l’adjudicataire défaillant.

Il est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix réel de vente. Le chèque de consignation (ou le cautionnement bancaire irrévocable) est destiné à garantir ce paiement.

C’est le jugement qui vaut titre de propriété (il permet le cas échéant de faire procéder à l’expulsion des éventuels occupants de l’immeuble s’ils sont sans droit ni titre). L’avocat se charge de le faire publier au Bureau des hypothèques. Il n’y a donc pas lieu d’établir un acte notarié.

Le jugement ne sera remis par le Greffe que dès lors qu’il aura été justifié du versement du prix de vente et du paiement des frais annexes. C’est ce jugement qui devra être adressé au service de la publicité foncière.

Quel est le montant des frais annexes ?

Dans le cas d’une vente judiciaire, l’adjudicataire doit supporter :

Les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l’importance du bien
L’émolument proportionnel de l’avocat du créancier poursuivant (lequel est partagé avec l’avocat de l’adjudicataire)
Les droits de mutation qui correspondent aux droits réclamés pour toute vente immobilière par le Trésor Public (5,81 % dans le Calvados)

L’émolument proportionnel de l’avocat du créancier poursuivant est calculé calculé sur le base du prix de vente et majorés de la TVA applicable (20%) (article A444-102 1° du Code de commerce) :

de 0 à 6 500 euros : 7,397 % (480,80 euros HT)
de 6 501 à 17 000 euros : 3,051 % (320,35 euros HT)
de 17 001 à 60 000 euros : 2,034 % (874,62 euro HT)
au-delà de 60 000 euros : 1,65 %


L’adjudicataire devra régler les frais inhérents à la publicité foncière.

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