Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 5 septembre 2017



Tout ouvrage procède de l’exécution d’un marché de travaux
(ou de la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement) aux termes duquel un constructeur (entreprise du bâtiment ou vendeur après achèvement d’un immeuble qu’il a construit ou fait construire) s’engage à le réaliser conformément aux règles de l’art et aux souhaits personnels du client.

Crédits photos : © Stocklib / Société EPICTURA

Les garanties dues par le vendeur un vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement (promoteur) feront l’objet d’une présentation distincte.

Ce résultat doit être impérativement atteint. En cela, le constructeur a une obligation de résultat durant toute la phase d’exécution des travaux.

Les travaux terminés et acceptés sans réserve par le maître d’ouvrage (le client), se substituent en principe à la responsabilité contractuelle (1.)  du constructeur des garanties légales (2.) qui tiennent compte de la spécificité de l’objet du contrat. Si par exception la responsabilité contractuelle du constructeur survit, c’est au titre de la théorie prétorienne dite « des dommages intermédiaires » (3).

Illustration : © BLP Avocats

1. Jusqu’à réception : la responsabilité contractuelle du constructeur

La location d’ouvrage (ou marché de travaux) est un contrat qui oblige le constructeur (artisan, entreprise du bâtiment, promoteur, etc.) à réaliser pour son client, le maître d’ouvrage, un ouvrage conforme à ses choix et aux règles de l’art (règles techniques du bâtiment).

Tant que les travaux ne sont pas considérés comme terminés par le maître d’ouvrage, ce dernier est en droit d’exiger que ce qui a été commandé soit parfait sur le plan technique et bien évidemment conforme à sa commande (par exemple la couleur des revêtements muraux extérieurs, le dimensionnement de l’ouvrage, la position des fenêtres, etc.).

Si le maître d’ouvrage n’est pas satisfait, il peut engager la responsabilité du constructeur pour obtenir des dommages et intérêts à hauteur du coût des travaux nécessaires pour obtenir l’exécution parfaite du contrat.

Cette phase contractuelle se termine donc lorsque le maître d’ouvrage accepte de recevoir les travaux que ce soit implicitement (notamment par le règlement complet du prix et la prise de possession des lieux) ou par la régularisation d’un document appelé procès-verbal de réception.

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 Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas pleinement satisfait des travaux mais qu’il entend « globalement » les accepter, il peut exprimer dans le procès-verbal de réception des réserves. Elles ont pour objet de maintenir à l’égard du maître d’ouvrage son obligation de résultat en maintenant sa responsabilité contractuelle.

C’est cette réception qui va marquer le point de départ des garanties légales dont bénéficie tout maître d’ouvrage.

Elle va également avoir pour effet de purger les non-conformités apparentes pour un client non-professionnel : un trou au milieu du mur, une fenêtre ovale là où elle aurait dû être rectangulaire, un mur peint en jaune alors qu’il avait été commandé en vert, etc.

Il est donc essentiel d’être attentif lors de la réception de l’ouvrage sauf à être assisté pour cette opération de son maître d’oeuvre.

La responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur avant réception doit être engagée dans les cinq ans de la réalisation des travaux litigieux, la réforme de la prescription par la loi du 17 juin 2008 ne visant qu’à consacrer la prescription décennale appliquée par la Cour de cassation aux dommages intermédiaires (voir ci-dessous).

2. Après réception : les garanties légales

2.1. La garantie de parfait achèvement (un an)

Les travaux terminés, le maître d’ouvrage (le client) n’est en principe plus en droit d’exiger que le constructeur s’exécute parfaitement en reprenant des non-conformités ou des menus désordres sauf au cours de l’année qui suit la réception et pour les seuls désordres et non-conformités non-apparents lors de la réception (v. ci-dessus).

L’entrepreneur doit, après notification, effectuer les reprises ; à défaut, elles peuvent être exécutées aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’action à l’encontre de l’entrepreneur défaillant doit impérativement être engagée dans le délai d’un an et un mois courant à compter de la réception. Une simple mise en demeure (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est donc pas suffisante).

2.2. La garantie de bon fonctionnement (deux ans)

L’ouvrage peut comprendre des éléments d’équipement qui, parce qu’ils ne font pas indissociablement corps avec, en constituent des accessoires, des « satellites » dont le mauvais fonctionnement ne peut à lui seul porter atteinte à la destination de l’ouvrage, ne peuvent relever de la garantie décennale (voir ci-dessous).

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Ces éléments font l’objet d’une garantie particulière, la garantie de bon fonctionnement qui est due par le constructeur au cours des deux années qui suivent la réception de l’ouvrage.

La garantie de bon fonctionnement ne bénéficie pas aux éléments d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage (article 1792-7 du Code civil).

2.3. La garantie d’isolation phonique (un an)

La garantie d’isolation phonique n’est due que par le vendeur d’un immeuble après achèvement (ou le vendeur en l’état futur d’achèvement).

Aux termes de l’article L. 111-11 du Code de la construction, le vendeur est garant à l’égard du premier occupant et pendant un an à compter de la prise de possession du logement, de la conformité du logement aux normes minimales d’isolation phonique

2.4. La garantie décennale (dix ans)

La garantie décennale oblige le constructeur à réparer les « dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du Code civil).

La garantie n’est donc due que lorsque survient un dommage au cours des dix années suivant la réception de l’ouvrage ou que sa réalisation future dans ce même délai est une certitude.

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Au-delà du terme de ce délai d’épreuve, le constructeur n’est plus tenue d’aucune garantie envers le maître d’ouvrage.

3. La théorie des désordres intermédiaires

La réception des travaux met en principe fin à la responsabilité contractuelle du constructeur.

Les garanties légales ne couvrant cependant pas, au-delà de l’année de parfait achèvement, les désordres ne relevant pas de la garantie décennale, la Cour de cassation a consacré le principe de survit de la responsabilité contractuelle pour les dommages dits « intermédiaires », soit les seuls dommages (non les non-conformités) ne relevant pas de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale ou de la garantie décennale.

S’agissant de la responsabilité de droit commun, le maître d’ouvrage doit rapporter la preuve d’une faute du constructeur. Seules les garanties légales instituent une responsabilité de plein droit.

L’action du maitre d’ouvrage se prescrit par dix ans à compter de la réception. Cette solution jurisprudentielle contraire à la loi a été consacrée par la réforme de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008.