Les obligations des professionnels de l’immobilier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme

Par Jean-Marin LEROUX-QUETEL
Avocat associé
Docteur en droit

Mise à jour du 16 juin 2020

Le blanchiment d’argent est l’action de dissimuler la provenance d’argent acquis de manières illégales (le produit d’activités criminelles ou d’une fraude fiscale) en le réinvestissant dans des activités légales.

L’immobilier est considéré à tort ou à raison comme un secteur à risque pour le blanchiment de l’argent sale. Aussi l’agent immobilier est-il, comme d’autres professionnels, soumis à des obligations de vigilance et de déclaration de soupçon. Le non-respect de ces obligations expose les professionnels de l’immobilier à de lourdes sanctions.

> Voir notre article sur les contrôles de la DGCCRF et les poursuites devant la Commission nationale des sanctions

Ce dispositif légal figure dans le Code monétaire et financier aux articles L. 561-2 et suivants pour la partie législative et aux articles R. 561-1 et suivants pour la partie réglementaire.

Quels sont les professionnels de l’immobilier concernés ?

L’article L. 561-2 8° du Code monétaire et financier vise les professionnels exerçant les activités mentionnées aux 1°, 2°, 4°, 5°, 8° et 9° de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite  » Loi HOGUET ».

Autrement dit, le dispositif s’applique à toutes les personnes physiques ou morales qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à:

  • l’achat, la vente, la rechercher, l’échange, la location (incluant le renouvellement d’un bail) ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis;
  • l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce;
  • la souscription, l’achat la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété;
  • l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce;
  • la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du Code de la consommation;
  • l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les agents commerciaux mandatés par ces professionnels assujettis sont soumis aux mêmes dispositions légales et réglementaires que leurs mandants.

La mise en place d’un système d’évaluation et de gestion des risques

Aux termes des dispositions des articles L. 561-4-1 et L. 561-32 du Code monétaire et financier, l’agent immobilier doit d’abord identifier les risques auxquels il est exposé et les hiérarchiser. Cette cartographie lui permet dans un second temps de déterminer les procédures à mettre en œuvre en réponse à cette analyse.

Il n’y a donc pas de gestion « standard » des risques . Le risque est essentiellement fonction de la nature du client et de la nature des transactions ou opérations comprises dans la relation d’affaires. Aussi chaque professionnel devra évaluer les risques au regard de sa propre activité.

L’agent immobilier doit décrire précisément ces risques et les solutions opérationnelles retenues dans un document consultable en cas de contrôle.

Le professionnel doit ainsi s’interroger sur les activités exercées par le client et le bénéficiaire effectif de la transaction (hypothèse d’un mandat ou d’une clause de substitution), le lieu où elles sont exercées (notamment s’il s’agit d’États ou de territoires présentés comme facilitant le blanchiment de capitaux ou le financement du terrorisme) ou encore, s’agissant de personnes morales, sa forme juridique, sa taille ainsi que l’identité et les activités de ceux qui en détiennent le capital.

Voici quelques exemples de situations devant conduire l’agent immobilier à s’interroger sur un possible blanchiment :

  • il ressort une incohérence entre le profil du client (âge, revenus déclarés, profession, situation familiale, etc.) et son train de vie et/ou l’opération projetée ; ce peut être encore le client gérant de société dont l’âge ne paraît pas en adéquation avec les responsabilités; c’est encore le client résident d’un pays à risque figurant sur les listes publiées par le GROUPE D’ACTION FINANCIÈRE (GAFI) ;
  • le bénéficiaire effectif de l’opération n’est pas personnellement présent ou, s’agissant par exemple d’une société, représenté par une personne autre que le dirigeant de droit;
  • pour une personne morale, l’opération projetée ne correspond pas à son objet social; de même doit alerter le professionnel le fait que la société cliente a un chiffre d’affaires et/ou une marge brute incohérente avec ce qui est habituellement observé dans le même secteur d’activité (ce qui peut laisser penser que la société blanchit des capitaux ou à des pratiques commerciales trompeuses); les fréquents changements de gérant doivent aussi alerter sur une situation potentiellement anormale;
  • le client ou la société dont il est le gérant relève d’activités sensibles (formation professionnelle, bâtiments et travaux publics, rénovation énergétique, dépannage à domicile, monnaies virtuelles, etc.);
  • le client est une personnalité politique exposée à raison de ses fonctions politiques, juridictionnelles ou administrative (le risque étant celui du blanchiment du produit de la corruption ou du trafic d’influence);
  • le client est connu (en source ouverte) pour avoir commis diverses infractions : abus de biens sociaux, détournement de fonds, escroquerie etc. ;
  • l’opération doit apparaître comme possiblement suspecte lorsque le financement d’une acquisition est financée par un prêt non bancaire, que les fonds proviennent d’un pays à risque ou encore qu’elle va reposer sur montage complexe ou sans justification économique (notamment au travers un enchevêtrement de sociétés); ce sera également le cas lorsque vendeur et acquéreur se connaissent ou que le prix de vente est anormalement élevé ou au contraire anormalement bas;

Les risques existent ainsi à tous moments de la relation d’affaires et il est donc important d’en identifier tous les marqueurs en prenant soins de bien décomposer toutes les étapes de la relation client.

Une fois établie, ces risques auxquels est exposé l’agent immobilier dans sa pratique professionnelle doivent être classés et hiérarchisés de manière à ce que les mesures de vigilance soient renforcées là où le risque est le plus grand.

Cette connaissance des risques par l’agent immobilier ne doit pas toutefois être exclusivement interne. Il est tenu de s’informer de manière plus générale sur les risques de blanchiment et de financement du terrorisme notamment au travers des rapports d’activité et d’analyse de TRACFIN ou de la Commission nationale des sanctions, de la documentation fournie par le GROUPE D’ACTION FINANCIÈRE (GAFI), etc.

Une fois cette cartographie des risques établie, l’agent immobilier doit constituer autant de procédures d’analyse du risque qu’il a identifié d’opérations à risque. Il peut ainsi exister un questionnaire pour les clients ressortissants de l’UE, ceux provenant de pays à risque ou pour tel ou tel type d’opération, toutes les transactions ne présentant pas le même degré de risque.

Bien évidemment, ces évaluation et gestion du risque doivent être régulièrement mises à jour. La Commission nationale des sanctions recommande qu’un responsable soit désigné au sein de l’entreprise pour la mise en place et le suivi de ces procédures de vigilance.

L’agent immobilier doit également veiller à l’information et à la formation de ses collaborateurs sur les obligations liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Les procédures mises en place au sein de la structure doivent être connues de l’ensemble du personnel. L’agent immobilier doit être en mesure de prouver qu’il a satisfait à cette obligation.

L’identification du bénéficiaire effectif de l’opération

Les mesures de vigilance (simple ou renforcée selon l’évaluation du risque) doivent avant tout permettre d’identifier le bénéficiaire effectif de l’opération. C’est l’un des premiers points d’examen lors d’un contrôle de la DGCCRF.

Avant d’entrée en relation d’affaires ou d’assister son client dans la préparation ou la réalisation d’une opération immobilière (article L. 561-5 du Code monétaire et financier), le professionnel doit identifier le client, voire le bénéficiaire effectif de l’opération. Cela suppose en premier lieu de vérifier son identité en sollicitant tout document utile et suffisamment probant (article L. 561-5-1 du Code monétaire et financier). Il conviendra de conserver une copie du ou des documents d’identité au dossier.

Concrètement, l’agent immobilier devra notamment identifier le client et le bénéficiaire effectif :

  • avant la signature d’un mandat;
  • dès la manifestation d’intérêt pour un bien d’un éventuel acquéreur ou locataire;
  • préalablement à l’établissement de tout avant-contrat (promesse d’achat, compromis de vente, etc.).

Toutefois, cette vérification d’identité n’est pas nécessaire lorsqu’elle a déjà été réalisée ab initio et que la relation d’affaires nouée avec le client se poursuit (article L. 561-2-1 du Code monétaire et financier).

Tel est par exemple le cas d’un client qui procède à plusieurs opérations la même année ou encore d’un client qui projette un achat immobilier nécessitant des négociations. L’agent immobilier devra toutefois rester vigilant quant à la cohérence de l’opération réalisée avec les éléments identifiés lors de l’entrée en relation d’affaires. Il peut aussi être alerté au fil de la relation d’affaires par une réquisition judiciaire ou un gel des avoirs de son client. Dans de telles hypothèses, le risque doit être réévalué.

Les obligations de l’agent immobilier varie donc selon qu’il entre en relation avec un client habituel ou un client occasionnel.

Source : TRACFIN / DGCCRF

Concrètement, lors du premier contact avec le client, l’agent immobilier devra avant d’entrer réellement en relation d’affaires avec le client, poser un certain nombre de questions pour identifier le client ou le bénéficiaire effectif de l’opération projetée et adapter sa vigilance en fonction des réponses. Il est ainsi recommandé d’établir dès l’entrée en relation avec le client une fiche contenant les informations sur l’identité de celui-ci, la nature de l’opération, le bénéficiaire effectif et de recueillir les justificatifs correspondants. Cette fiche sera complétée et/ou modifiée au fil de la relation d’affaires.

S’agissant du bénéficiaire effectif de l’opération, une attention toute particulière devra être apportée aux clients personnes morales. L’agent immobilier devra s’intéresser à l’identité de ceux qui dirigent et contrôlent le groupement ou la société cliente. A cette fin, le professionnel de l’immobilier est autorisé à interroger le registre des bénéficiaires effectifs dans le cadre du dispositif introduit par la loi du 9 décembre 2016 dite « Loi SAPIN II » (consultable auprès des greffes des Tribunaux de commerce).

Obligation de vigilance simplifiée ou obligation de vigilance renforcée

Les premières questions posées au client dès l’entrée en relation d’affaires doivent permettre d’établir si le risque de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme présenté par une relation d’affaires, un produit ou une opération paraît faible (article L. 561-9 du Code monétaire financier) ou au contraire élevé (article L. 561-10-1 dudit Code).

Selon la réponse à cette question, l’agent immobilier pourra abandonner les mesures de vigilances normales au profit de mesures simplifiées ou au contraire devra adopter des mesures de vigilance renforcée. On comprend ainsi tout l’intérêt de l’évaluation et de la hiérarchie des risques.

L’article L. 561-10-2 du Code monétaire et financier dispose ainsi que les professionnels assujettis « effectuent un examen renforcé de toute opération particulièrement complexe ou d’un montant inhabituellement élevé ou ne paraissant pas avoir de justification économique ou d’objet licite ».

Voici quelques exemples de situations devant conduire à une vigilance renforcée :

  • une transaction portant sur un bien de prestige ;
  • une vente ou une location à un prix/loyer trop bas ou trop élevé au regard du marché.

Le texte prévoit que dans ces hypothèses, les professionnels assujettis « se renseignent auprès du client sur l’origine des fonds et la destination de ces sommes ainsi que sur l’objet de l’opération et l’identité de la personne qui en bénéficie ».

La Commission nationale des sanctions recommande aux professionnels de l’immobilier de se livrer à des investigations encore plus poussées en interrogeant les moteurs de recherche sur Internet, les réseaux sociaux, etc., soit bien au-delà du simple questionnement du client.

Obligation de vigilance complémentaire

1. Les personnes politiquement exposées

L’obligation de vigilance complémentaire s’applique à tous les clients et/ou bénéficiaires effectifs politiquement exposés ainsi qu’à leur famille ou encore leurs relations d’affaires connues.

Les personnes politiquement exposées (nationales et étrangères) présentent des risques plus élevés compte tenu des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives qu’elles exercent ou ont cessé d’exercer depuis moins d’un an. Il s’agit de prévenir le blanchiment du produit de la corruption et du trafic d’influence.

Ces fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives sont définies par l’article R. 561-18 du Code monétaire et financier. Le champ familial et relationnel auquel s’étend l’obligation de vigilance complémentaire est fixé par ce même article.

Il est donc nécessaire d’interroger le client soit sur son appartenance à cette catégorie ou alors d’effectuer une recherche en ce sens.

Dans l’affirmative, l’agent immobilier devra (article R. 561-20-2 du Code monétaire et financier) :

  • s’assurer que la décision de nouer ou maintenir une relation d’affaires avec la personne politiquement exposée ne peut être pris que par un membre de l’organe exécutif ou toute personne habilitée à cet effet par l’organe exécutif;
  • rechercher, pour l’appréciation des risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, l’origine du patrimoine et des fonds impliqués dans la relation d’affaires ou la transaction.

2. Les relations à distance

Lorsque le client ou son représentant légal n’est pas physiquement présent aux fins de l’identification au moment de l’établissement de la relation d’affaires, l’agent immobilier doit appliquer au moins deux des mesures prévues à l’article R. 561-20 du Code monétaire et financier :

1° Obtenir une copie d’un document mentionné aux 3° à 5° de l’article R. 561-5-1 ainsi que d’un document justificatif supplémentaire permettant de confirmer l’identité du client ;

2° Mettre en œuvre des mesures de vérification et de certification de la copie d’un document officiel ou d’un extrait de registre officiel mentionné aux 3° à 5° de l’article R. 561-5-1 par un tiers indépendant de la personne à identifier ;

3° Exiger que le premier paiement des opérations soit effectué en provenance ou à destination d’un compte ouvert au nom du client auprès d’une personne mentionnée aux 1° à 6° bis de l’article L. 561-2 établie dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ou dans un pays tiers imposant des obligations équivalentes en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme et figurant sur une liste établie par arrêté du ministre chargé de l’économie ;
4° Obtenir directement une confirmation de l’identité du client de la part d’un tiers remplissant les conditions prévues au 1° ou au 2° du I de l’article L. 561-7 ;

5° Recourir à un moyen d’identification électronique délivré dans le cadre d’un schéma français d’identification électronique notifié à la Commission européenne en application du paragraphe 1 de l’article 9 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur ou d’un schéma notifié par un autre Etat membre de l’Union européenne dans les mêmes conditions, dont le niveau de garantie correspond au niveau de garantie substantiel fixé par ce même règlement ;

6° Recueillir une signature électronique avancée ou qualifiée ou un cachet électronique avancé ou qualifié valide reposant sur un certificat qualifié comportant l’identité du signataire ou du créateur de cachet et délivré par un prestataire de service de confiance qualifié inscrit sur une liste de confiance nationale en application de l’article 22 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur.

3. Intervenants liés à un pays faisant obstacle à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme

Appelle un obligation de vigilance complémentaire toutes les relations d’affaires devant se nouer avec une personne physique ou morale domiciliée, enregistrée ou établie dans un état ou territoire figurant sur les listes publiées par le GROUPE D’ACTION FINANCIÈRE (GAFI).

L’agent immobilier devra notamment recueillir des éléments d’information complémentaires relatifs à la connaissance de la relation d’affaires et renforcer la fréquence de mise à jour des éléments nécessaires à la connaissance de son client et du bénéficiaire effectif de la relation d’affaires.

Les obligations de conservation des documents

Les agents immobiliers (comme tous les professionnels assujettis au dispositif) sont tenus de conserver pendant cinq ans à compter de la clôture des opérations les documents et informations, quel qu’en soit le support, relatifs à leurs relations d’affaires ou clients occasionnels, ainsi qu’aux mesures de vigilance mises en œuvre (article L. 516-12 du Code monétaire et financier).

Ces documents et informations doivent ainsi être présentés en cas de contrôle de la DGCCRF. Il est donc impératif de ne pas s’en dessaisir ou d’en garder une copie pour les éléments du dossier devant être par exemple transmis au notaire chargé de recevoir l’acte de vente.

Si l’agent immobilier opte pour un traitement numérique des données relatives à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, il doit y être préalablement autorisé par la Commission nationale informatique et libertés (CNIL).

L’obligation de déclaration de soupçon

TRACFIN (acronyme de « Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins ») est un organisme du Ministère de l’Économie et des Finances, chargé de la lutte contre la fraude, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Il convient de désigner au sein de l’agence celui ou celle qui sera le déclarant auprès de TRACFIN ainsi que son correspondant. En effet, si l’agent immobilier a une obligation de déclaration de soupçon auprès de l’organisme, il peut aussi être interrogé par ce dernier sur la situation de l’un de ses clients.

L’identité et la qualité du déclarant et du correspondant sont communiqués à TRACFIN. Cette communication est vérifiée par la DGCCRF en cas de contrôle.

Doivent être dénoncées à TRACFIN :

  • les sommes ou opérations portant sur des sommes dont l’agent immobilier sait ou soupçonne qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an (par exemple : trafic de stupéfiant, corruption, trafic d’influence, contrefaçon, escroquerie, abus de confiance, abus de biens sociaux, abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse, travail dissimulé, etc.);
  • les sommes ou opérations portant sur de sommes dont l’agent immobilier sait ou a de bonne raison de soupçonner qu’elles participent au financement du terrorisme;
  • les sommes ou opérations portant sur des sommes dont l’agent immobilier sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une fraude fiscale.

La déclaration de soupçon adressée à TRACFIN doit comprendre une phrase introductive de synthèse (pour permettre une compréhension rapide du signalement), une présentation des personnes physiques et/ou morales faisant l’objet du soupçon, une présentation de l’opération douteuse et enfin la caractérisation du soupçon : en quoi l’opération est-elle suspecte, pourquoi l’origine des fonds peut paraître douteuse, quelles sont les démarches entreprise par le déclarant pour lever le doute, en quoi les explications ou justifications apportées par le client sont-elles peu convaincantes ou crédibles.

S’il s’agit d’un soupçon de fraude fiscale, il convient de faire mention du ou des critères listés par l’article D. 561-32-1 du Code monétaire et financier.

Il convient d’annexer à la déclaration de soupçon tout document utile.

Lorsque la déclaration a pu être faite avant la réalisation de l’opération, TRACFIN peut s’y opposer.

La déclaration de soupçon est strictement confidentielle (article L. 561-18 d Code monétaire et financier). Elle ne peut être communiquée ni au client, ni à des tiers. Seul la DGCCRF peut en prendre connaissance dans le cadre de ses opérations de contrôle. La déclaration de soupçon est le cas échéant communiquée à l’autorité judiciaire sans indication de la source.

 

One Comments “Les obligations des professionnels de l’immobilier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme
  1. Merci Jean marin pour ton article très clair et particulièrement précis.
    Ton article me permettra t’apporter du conseil à mes clients travaillant dans
    L’immobilier (agence, agent immobilier…)

    Merci

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